Où construire ensuite ? La course aux terres ouvertes dans le Triangle pose des défis et des opportunités

Date publiée: 21 novembre 2023

Tip O'Neal, le légendaire président de la Chambre des représentants des États-Unis dans les années 1970 et 1980, a déclaré : « toute politique est locale ».

Il semble que cela soit particulièrement vrai en ce qui concerne les questions d'utilisation des terres, selon les experts du CBRE.

« C'est tellement local », déclare Chester Allen, vice-président exécutif de CBRE|Raleigh. En tant que membre clé du groupe Land Services du cabinet, Allen travaille en étroite collaboration avec les gouvernements municipaux et de comté pour accorder des droits de propriété à des sites destinés au développement commercial, industriel et résidentiel. Une coentreprise entre les partenaires de la région du Triangle et CBRE (NYSE : CBRE), basée à Dallas, Allen et son équipe représentent les propriétaires fonciers – souvent des familles agricoles multigénérationnelles – dans le cadre de transactions immobilières.

« Il ne s'agit pas d'une activité de gratification instantanée », explique Allen. Le travail implique également une interaction avec des avocats, des ingénieurs et des professionnels du développement économique. Les acheteurs et les vendeurs doivent s’aligner sur les prix, et plusieurs éléments mobiles doivent s’articuler : la disponibilité des services publics et les conditions du capital, par exemple. "Tous les dominos doivent se mettre en place", déclare Allen, dont la carrière de 18 ans dans l'industrie comprend les 10 dernières années chez CBRE. "Mais c'est amusant", admet-il.

Ce qui rend les choses encore plus intéressantes sont les changements qui peuvent survenir dans les communautés à mesure que la politique change et que de nouveaux dirigeants arrivent avec des idées différentes sur le développement. Avec l'élection récente d'un nouveau maire et d'un nouveau conseil municipal, les priorités vont changer en ce qui concerne les logements « intermédiaires manquants », comme les duplex et les maisons en rangée, par exemple. Des défis supplémentaires peuvent surgir lorsque les souhaits des élus ne correspondent pas à ceux des fonctionnaires non élus. « Parfois, les services de planification et les conseils sont alignés », explique Allen. "Parfois, ce n'est pas le cas."

Avec la croissance à long terme de la population et des entreprises dans le Triangle au cours des dernières décennies, il y a une rareté de terrains disponibles dans le noyau urbain de la région, ce qui a poussé le développement résidentiel, l'industrie et l'activité de vente au détail vers des carrefours de banlieue tranquilles comme Holly Springs et Wendell, ainsi que les comtés autrefois ruraux de Johnston et Lee. « Le comté de Johnston, entre Clayton et Smithfield, a vraiment explosé et nous commençons à voir de l'intérêt pour le comté de Franklin », explique Allen.

Une bonne planification stratégique a fait la différence. Les investissements locaux dans les capacités en matière d’eau et de traitement des eaux usées ont stimulé la croissance. «Cela a tout à voir avec les services publics, l'utilisation des sols et le zonage», explique Allen. « Le comté de Johnston a fait un excellent travail. C'est un modèle à suivre.» À l’inverse, l’absence de tels investissements a limité le développement dans certains comtés « auréolés » du Triangle.

Pendant des années, l'absence de services publics et l'intérêt des dirigeants locaux ont entravé les espoirs de développement dans le comté d'Orange. En 2011, les électeurs ont approuvé une disposition relative à la taxe de vente que le comté pourrait utiliser pour créer des districts de développement économique le long de la I-40. « Il y avait enfin une source de financement pour mettre en place les services publics », explique Steve Brantley, directeur du développement économique du comté d'Orange. Dans le même temps, les dirigeants des comtés ont élaboré une politique d’incitation pour attirer de nouvelles entreprises. « C'est à ce moment-là que j'ai commencé à constater un changement géant », se souvient Brantley, qui était un recruteur d'affaires chevronné au ministère du Commerce de Caroline du Nord avant d'être embauché pour diriger le programme de développement économique du comté d'Orange.

Ce changement s'est traduit par l'arrivée de fabricants comme le japonais Morinaga & Co., qui a ouvert un site de 120 000 pieds carrés. usine de confiserie sur 20 acres à Mebane en 2016, la première usine de l'entreprise aux États-Unis. Alors que la pandémie de COVID-19 a freiné les délocalisations d’entreprises en 2020, des promoteurs comme Al., basé dans l’Ohio. Neyer LLC a acquis un terrain pour un développement industriel spéculatif.

Le travail de Neyer dans le comté d'Orange a abouti au déménagement l'année dernière de Thermo Fisher Scientific vers le parc industriel de Buckhorn, où l'entreprise a créé jusqu'à 200 emplois. Ces dernières années, même la célèbre ville restrictive de Chapel Hill a mis en œuvre des politiques municipales visant à favoriser le développement commercial. «Maintenant, toutes ces choses aident le comté d'Orange à diversifier son assiette fiscale», déclare Brantley.

L'abondance de travailleurs prêts à travailler dans les domaines STEM dans la région a fait du Triangle une destination mondiale populaire pour des entreprises comme Thermo Fisher, une tendance que la pandémie a accélérée. « Par rapport à des endroits comme Boston, Raleigh-Durham offre une meilleure qualité de vie et des prix fonciers plus bas », déclare Barry Bowling, responsable du groupe des services fonciers chez CBRE|Raleigh. Des acteurs majeurs de l'industrie comme FujiFilm ont annoncé de grandes opérations, faisant pression sur la valeur des propriétés ici. « L’intérêt pour les sciences de la vie pendant la COVID a commencé à faire grimper les prix des terrains », explique Bowling. "Ce segment s'est refroidi récemment, mais cela n'a pas inversé les prix."

Bowling est impliqué dans l'immobilier commercial Triangle depuis 36 ans. « J'ai observé ce marché évoluer, et ce qui est devenu extrêmement clair au cours des dix dernières années, c'est la rareté des terrains aménageables dans la partie métropolitaine de notre marché », dit-il. La nature de l’économie du Triangle signifiait qu’il n’y avait pas beaucoup de zones industrielles au départ. « La demande est là, mais les terrains disponibles à proximité des grandes métropoles des comtés de Wake, Durham et Orange sont limités. Les projets vont plus loin par nécessité.» Mais dans le même temps, les améliorations apportées aux infrastructures routières ont rendu plus accessibles des communautés autrefois isolées comme Sanford, Wendell et Zebulon. «Ces endroits ne sont plus si loin», dit Bowling.

D’autres communautés du Triangle comptent sur d’importants investissements dans des sites de toutes tailles prêts à être industriels. Le comté de Person, par exemple, commercialise désormais de manière agressive deux propriétés.

Un « méga-parc » industriel de 1 350 acres dispose d’une grande capacité d’eau, d’égouts, d’électricité et de fibre optique et bénéficie de la certification du Département du commerce de la Caroline du Nord et des permis délivrés par le Corps des ingénieurs de l’armée américaine. Non loin de là, le site North Park de 26 acres est en cours de préparation grâce à une subvention de près de $1 million de la Golden LEAF. Ryan Combs, PDG du Research Triangle Regional Partnership, appelle la stratégie « une approche d’haltère » qui peut s’adapter à de grandes installations d’entreprise ou à des opérations commerciales plus modestes. "C'est une approche intelligente qui préserve le caractère facultatif pour le comté", déclare Combs. "Avec des opportunités couvrant les chaînes d'approvisionnement des véhicules électriques, la relocalisation de fabrications critiques et d'industries traditionnelles comme la production de meubles, le moment est idéal pour des sites prêts à l'emploi comme ceux-ci."

Des investissements similaires dans les comtés de Franklin, Granville, Vance et Warren ont également bien positionné d'abondantes terres rurales au nord du centre du Triangle, explique Combs. « Cela a commencé avec le partenariat Triangle Nord il y a des années », explique Combs, dont l'organisation fournit un soutien promotionnel aux 14 comtés entourant Research Triangle Park.

Un accord de partage des revenus entre les comtés a réuni les quatre dans une entreprise de marketing collaborative pour favoriser le développement. Les sites y tirent parti de la proximité des aéroports, des autoroutes, des collèges communautaires et d'autres atouts économiques, en plus de leur proximité avec Raleigh, Durham et RTP. « En ce qui concerne les terrains prêts à l'industrie, ces comtés sont tous prêts à attirer le développement d'entreprises en quête de prix abordables et de connexions aux marchés mondiaux », explique Combs. «Cela pourrait bien être la prochaine frontière de la région.»

Source originale de l’article : WRAL TechWire