下一步建在哪裡？三角地區開放土地的競爭既帶來挑戰，也帶來機會
發布日期：20 世紀 70 年代和 80 年代的傳奇美國眾議院議長蒂普·奧尼爾 (Tip O’Neal) 曾說過「所有政治都是地方政治」。
世邦魏理仕的專家表示，在土地使用問題上尤其如此。
「它非常本地化，」世邦魏理仕|羅利執行副總裁切斯特艾倫 (Chester Allen) 說道。作為該公司土地服務集團的重要成員，艾倫與市縣政府密切合作，為商業、工業和住宅開發提供土地授權。艾倫和他的團隊是三角地區合作夥伴和達拉斯世邦魏理仕（NYSE：CBRE）的合資企業，代表土地所有者（通常是多代農場家庭）進行房地產交易。
「這不是一個即時滿足的行業，」艾倫說。這項工作還涉及與律師、工程師和經濟發展專業人士的互動。買家和賣家必須在價格上保持一致，並且多個行動部分需要相互配合：例如，公用事業可用性和資本條件。 「所有的骨牌都必須就位，」Allen 說道，他在該行業擁有 18 年的職業生涯，其中包括在 CBRE 工作的最後 10 年。 「但這很有趣，」他承認。
更有趣的是，隨著政治的轉變和新領導人帶著不同的發展理念進入，社區可能會改變。隨著達勒姆市最近選舉了新市長和議會，優先事項將轉向「缺失的中間」住房，例如複式公寓和聯排別墅。當民選官員的意願與非民選政府員工的意願不一致時，可能會出現更多挑戰。 「有時規劃部門的工作人員和委員會是一致的，」艾倫說。 “有時他們不是。”
隨著近幾十年來三角地區人口和商業的長期增長，該地區城市核心的可用土地稀缺，這將住宅開發、工業和零售活動推向了霍利斯普林斯和溫德爾等安靜的郊區十字路口，以及曾經的鄉村約翰斯頓縣和李縣。 「克萊頓和史密斯菲爾德之間的約翰斯頓縣確實蓬勃發展，我們開始看到對富蘭克林縣的興趣，」艾倫說。
健全的策略規劃發揮了重要作用。當地對水和廢水處理能力的投資推動了成長。 「它與公用事業、土地使用和分區密切相關，」艾倫解釋道。 「約翰斯頓縣做得很好。這是一個值得效仿的模型。”相反，缺乏此類投資限制了一些三角「光環」縣的發展。
多年來，公用事業的缺乏和當地領導人的興趣阻礙了橘郡的發展希望。 2011 年，那裡的選民批准了一項銷售稅條款，該縣可以利用該條款在 40 號州際公路沿線創建經濟開發區。奧蘭治縣經濟發展總監史蒂夫·布蘭特利 (Steve Brantley) 表示：“終於有了資金來源來建設公用事業。”同時，縣領導制定了吸引新企業的激勵政策。 「就在那時，我開始看到巨大的變化，」布蘭特利回憶道。在受聘領導奧蘭治縣的經濟發展計劃之前，他曾是北卡羅來納州商務部經驗豐富的企業招聘人員。
這一轉變導致了日本 Morinaga & Co. 等製造商的到來，該公司開設了佔地 120,000 平方英尺的工廠。 2016 年，該公司在梅賓 (Mebane) 設立了第一家美國工廠，佔地 20 英畝。由於 COVID-19 大流行阻礙了 2020 年的企業搬遷，總部位於俄亥俄州的 Al. Neyer LLC 收購土地用於投機工業開發。
Neyer 在橘郡的工作導致 Thermo Fisher Scientific 去年搬遷至 Buckhorn 工業園區，在那裡創造了多達 200 個就業機會。近年來，就連以限制性著稱的教堂山也實施了城鎮政策來引入商業發展。 「現在所有這些事情都在幫助橘郡實現稅基多元化，」布蘭特利說。
該地區擁有大量具備 STEM 技能的員工，使三角地區成為賽默飛世爾等公司在全球廣受歡迎的目的地，而這場流行病加速了這一趨勢。 「與波士頓等地相比，羅利-達勒姆的生活品質更高，土地價格更低，」世邦魏理仕 | 羅利土地服務集團負責人巴里·鮑林 (Barry Bowling) 說道。富士軟片等主要產業參與者宣布大規模運營，對這裡的房地產價值造成壓力。 「新冠疫情期間，人們對生命科學的興趣開始推高土地價格，」鮑林說。 “該細分市場最近已經降溫，但這並沒有扭轉定價。”
Bowling涉足三角商業地產已有36年。 「我目睹了這個市場的發展，在過去十年裡，我們痛苦地清楚地看到，我們市場的地鐵部分可開發土地的稀缺性，」他說。三角地區經濟的性質意味著一開始就沒有大量的工業用地。 「需求是存在的，但韋克縣、達勒姆縣和橘郡主要地鐵附近的可用土地有限。項目必然會進一步推進。”但同時，高速公路基礎設施的改善使得桑福德、溫德爾和澤布隆等曾經偏遠的社區變得更加便利。 「那些地方不再那麼遙遠了，」鮑林說。
其他三角社區正在指望對各種規模的行業就緒站點進行大量投資。例如，帕森縣現在正在積極行銷兩處房產。
佔地 1,350 英畝的工業「大型園區」擁有充足的供水、下水道、電力和光纖容量，並獲得北卡羅來納州商務部認證以及美國陸軍工程兵團的許可。不遠處，佔地 26 英畝的北公園場地正在金葉基金會資助的近 $1 百萬美元的幫助下進行準備工作。研究三角區域合作夥伴執行長瑞安·庫姆斯（Ryan Combs）將該策略稱為“槓鈴方法”，可適應大型企業設施或更溫和的業務運作。 「這是一種明智的做法，可以為該縣保留選擇權，」庫姆斯說。 “隨著電動車供應鏈的機會、關鍵製造業和家俱生產等傳統行業的回流，對於像這樣的現成工廠來說，時機是理想的。”
庫姆斯說，富蘭克林縣、格蘭維爾縣、萬斯縣和沃倫縣的類似投資同樣很好地定位了三角中心以北的豐富農村土地。庫姆斯解釋道：「多年前，我們與北三角合作夥伴關係就開始了。」他的組織為三角研究園週邊的 14 個縣提供推廣支援。
一項跨縣收入共享協議將四人聚集在一起，共同進行行銷合作以促進發展。除了方便前往羅利、達勒姆和 RTP 之外，這些地點還靠近機場、州際公路、社區大學和其他經濟資產。庫姆斯表示：“就工業用地而言，這些縣都準備好吸引尋求負擔能力以及與全球市場聯繫的公司的開發。” “這很可能成為該地區的下一個前沿。”
原文來源： WRAL 技術線