Gdzie dalej budować? Wyścig o otwartą przestrzeń w Trójkącie stwarza wyzwania i możliwości

Data opublikowania: 21 listopada 2023

Tip O'Neal, legendarny spiker Izby Reprezentantów Stanów Zjednoczonych w latach 70. i 80., zasłynął ze stwierdzenia, że „cała polityka ma charakter lokalny”.

Zdaniem ekspertów z CBRE, to samo wydaje się szczególnie prawdziwe w przypadku kwestii użytkowania gruntów.

„To takie lokalne” – mówi Chester Allen, wiceprezes wykonawczy CBRE|Raleigh. Jako kluczowy członek należącej do firmy firmy Land Services Group Allen ściśle współpracuje z władzami gmin i okręgów w zakresie nadawania praw gruntom pod zabudowę komercyjną, przemysłową i mieszkaniową. Allen i jego zespół, będący spółką joint venture partnerów z obszaru Triangle i CBRE z siedzibą w Dallas, reprezentują właścicieli gruntów – często wielopokoleniowe rodziny rolnicze – w transakcjach dotyczących nieruchomości.

„To nie jest biznes, w którym można uzyskać natychmiastową satysfakcję” – mówi Allen. Praca obejmuje także interakcję z prawnikami, inżynierami i specjalistami ds. rozwoju gospodarczego. Kupujący i sprzedający muszą dostosować się do ceny, a wiele ruchomych części musi do siebie pasować: na przykład dostępność mediów i warunki kapitałowe. „Wszystkie kostki domina muszą się ułożyć na swoim miejscu” – mówi Allen, którego 18-letnia kariera w branży obejmuje ostatnie 10 lat pracy w CBRE. „Ale to zabawne” – przyznaje.

Jeszcze bardziej interesujące są zmiany, które mogą zajść w społecznościach w miarę zmiany polityki i pojawienia się nowych przywódców z różnymi pomysłami na rozwój. Wraz z niedawnymi wyborami nowego burmistrza i rady miasta Durham, priorytety zmienią się w stosunku do budownictwa mieszkaniowego „brakującego środka”, takiego jak na przykład mieszkania bliźniacze i domy szeregowe. Dodatkowe wyzwania mogą się ujawnić, gdy życzenia wybieranych urzędników nie są zgodne z życzeniami niewybranych pracowników rządowych. „Czasami pracownicy działu planowania i rady są zgodni” – mówi Allen. „Czasami tak nie jest.”

W związku z długotrwałym wzrostem populacji i działalności gospodarczej w Trójkącie w ostatnich dziesięcioleciach, w centrum miejskim regionu występuje niedobór dostępnych gruntów, co zepchnęło rozwój budownictwa mieszkaniowego, przemysłu i handlu detalicznego na ciche skrzyżowania podmiejskie, takie jak Holly Springs i Wendell, a także niegdyś wiejskie hrabstwa Johnston i Lee. „Hrabstwo Johnston pomiędzy Clayton i Smithfield naprawdę się rozrosło i zaczynamy widzieć zainteresowanie hrabstwem Franklin” – mówi Allen.

Rozsądne planowanie strategiczne zrobiło różnicę. Lokalne inwestycje w infrastrukturę wodno-ściekową napędzają wzrost. „Ma to związek z mediami, użytkowaniem gruntów i podziałem na strefy” – wyjaśnia Allen. „Hrabstwo Johnston wykonało świetną robotę. To wzór do naśladowania.” I odwrotnie, brak takich inwestycji ogranicza rozwój w niektórych hrabstwach Trójkąta „halo”.

Przez lata brak mediów i brak zainteresowania ze strony lokalnych liderów przekreślały nadzieje na rozwój hrabstwa Orange. W 2011 roku tamtejsi wyborcy zatwierdzili przepis dotyczący podatku obrotowego, który hrabstwo mogłoby wykorzystać do utworzenia okręgów rozwoju gospodarczego wzdłuż autostrady I-40. „W końcu pojawiło się źródło finansowania budowy infrastruktury” – mówi Steve Brantley, dyrektor ds. rozwoju gospodarczego w hrabstwie Orange. W tym samym czasie przywódcy okręgów opracowali politykę zachęt, aby przyciągnąć nowe przedsiębiorstwa. „Wtedy zacząłem dostrzegać gigantyczną zmianę” – wspomina Brantley, który zanim został zatrudniony do kierowania programem rozwoju gospodarczego hrabstwa Orange, był doświadczonym rekruterem biznesowym w Departamencie Handlu Karoliny Północnej.

Ta zmiana zaowocowała pojawieniem się takich producentów jak japońska firma Morinaga & Co., która otworzyła halę o powierzchni 120 000 stóp kwadratowych. fabryka cukierków na 20 akrach w Mebane w 2016 r., pierwszy zakład firmy w USA. Ponieważ pandemia Covid-19 zahamowała przenoszenie przedsiębiorstw w 2020 r., deweloperzy tacy jak Al. Neyer LLC nabyła grunty pod spekulacyjną inwestycję przemysłową.

Praca Neyera w Orange County zaowocowała w zeszłym roku przeprowadzką firmy Thermo Fisher Scientific do Buckhorn Industrial Park, gdzie utworzy aż 200 miejsc pracy. W ostatnich latach nawet słynne restrykcyjne Chapel Hill wdrożyło politykę miasta mającą na celu rozwój komercyjny. „Teraz wszystkie te rzeczy pomagają hrabstwu Orange w dywersyfikacji podstawy opodatkowania” – mówi Brantley.

Obfitość pracowników gotowych do pracy w STEM sprawiła, że Trójkąt stał się popularnym na całym świecie miejscem docelowym dla firm takich jak Thermo Fisher, a trend ten przyspieszył pandemia. „W porównaniu do miejsc takich jak Boston, w Raleigh-Durham panuje lepsza jakość życia i niższe ceny gruntów” – mówi Barry Bowling, szef działu usług lądowych w CBRE|Raleigh. Główni gracze w branży, tacy jak FujiFilm, ogłosili duże operacje, wywierając presję na wartość tutejszych nieruchomości. „Zainteresowanie naukami przyrodniczymi w czasie pandemii zaczęło powodować wzrost cen gruntów” – mówi Bowling. „Ostatnio ochłodzenie tego segmentu nie spowodowało odwrócenia cen”.

Bowling jest związany z nieruchomościami komercyjnymi Triangle od 36 lat. „Obserwowałem ewolucję tego rynku i to, co w ciągu ostatnich 10 lat stało się boleśnie oczywiste, to niedobór gruntów pod zabudowę w metropolitalnej części naszego rynku” – mówi. Charakter gospodarki Trójkąta oznaczał, że na początku nie było zbyt wielu terenów przemysłowych. „Popyt istnieje, ale ilość dostępnych gruntów w pobliżu głównych stacji metra w hrabstwach Wake, Durham i Orange jest ograniczona. Z konieczności projekty idą dalej.” Jednocześnie jednak ulepszenia infrastruktury drogowej sprawiły, że niegdyś odległe społeczności, takie jak Sanford, Wendell i Zebulon, stały się bardziej dostępne. „Te miejsca nie są już tak odległe” – mówi Bowling.

Inne społeczności Trójkąta liczą na duże inwestycje w gotowe do użytku obiekty przemysłowe dowolnej wielkości. Na przykład hrabstwo Person prowadzi obecnie agresywną promocję dwóch nieruchomości.

Przemysłowy „megapark” o powierzchni 1350 akrów ma wystarczającą przepustowość wodociągową, kanalizacyjną, elektryczną i światłowodową i może poszczycić się certyfikatem Departamentu Handlu NC oraz pozwoleniami Korpusu Inżynierów Armii Stanów Zjednoczonych. Niedaleko 26-hektarowy teren North Park jest przygotowywany dzięki dotacji w wysokości prawie $1 miliona z programu Golden LEAF. Dyrektor generalny Research Triangle Regional Partnership, Ryan Combs, nazywa tę strategię „podejściem ze sztangą”, które może pomieścić duże obiekty korporacyjne lub skromniejsze operacje biznesowe. „To inteligentne podejście, które pozwala hrabstwu zachować opcjonalność” – mówi Combs. „Dzięki możliwościom obejmującym łańcuchy dostaw pojazdów elektrycznych, relokację kluczowych zakładów produkcyjnych i starsze gałęzie przemysłu, takie jak produkcja mebli, czas jest idealny dla takich gotowych obiektów, jak te”.

Podobne inwestycje w hrabstwach Franklin, Granville, Vance i Warren równie dobrze umiejscowiły obfite tereny wiejskie na północ od centrum Trójkąta, twierdzi Combs. „Zaczęło się wiele lat temu od partnerstwa Triangle North” – wyjaśnia Combs, którego organizacja zapewnia wsparcie promocyjne 14 hrabstwom otaczającym Research Triangle Park.

Międzyokręgowe porozumienie o podziale przychodów połączyło tę czwórkę we wspólnym przedsięwzięciu marketingowym mającym na celu pobudzenie rozwoju. Znajdujące się tam lokalizacje wykorzystują bliskość lotnisk, dróg międzystanowych, uczelni lokalnych i innych aktywów gospodarczych, a także zapewniają dogodną komunikację z Raleigh, Durham i RTP. „Jeśli chodzi o tereny gotowe pod działalność przemysłową, wszystkie te hrabstwa są gotowe przyciągnąć inwestycje firm poszukujących przystępności cenowej i połączeń z rynkami światowymi” – mówi Combs. „To może być kolejna granica regionu”.

Oryginalne źródło artykułu: WRALTechWire