다음에는 어디에 지을 것인가? 트라이앵글의 열린 땅을 향한 경쟁은 도전과 기회를 제공합니다
게시 날짜:1970~80년대 전설적인 미국 하원의장 팁 오닐(Tip O'Neal)은 “모든 정치는 지역적이다”라고 선언한 것으로 유명합니다.
CBRE 전문가에 따르면 토지 이용 문제에서도 특히 그렇습니다.
CBRE|Raleigh의 수석 부사장인 Chester Allen은 “너무나 지역적입니다.”라고 말합니다. 회사 토지 서비스 그룹의 핵심 구성원인 Allen은 상업, 산업 및 주거용 개발을 위한 부지 소유권을 부여하기 위해 지방자치단체 및 카운티 정부와 긴밀히 협력하고 있습니다. Triangle 지역 파트너와 달라스 기반 CBRE(NYSE: CBRE)의 합작 투자 회사인 Allen과 그의 팀은 부동산 거래에서 토지 소유자(주로 다세대 농가)를 대표합니다.
Allen은 “이것은 즉각적인 만족을 주는 사업이 아닙니다.”라고 말합니다. 이 작업에는 변호사, 엔지니어 및 경제 개발 전문가와의 상호 작용도 포함됩니다. 구매자와 판매자는 가격을 일치시켜야 하며, 유틸리티 가용성과 자본 조건 등 여러 움직이는 부분이 결합되어야 합니다. 지난 10년의 CBRE 경력을 포함해 업계에서 18년의 경력을 쌓은 Allen은 "모든 도미노는 제자리에 있어야 합니다"라고 말합니다. “하지만 재미있어요”라고 그는 인정합니다.
문제를 더욱 흥미롭게 만드는 것은 정치가 변화하고 개발에 대해 다른 생각을 가진 새로운 지도자들이 등장함에 따라 지역 사회에서 일어날 수 있는 변화입니다. 최근 더럼 시가 새로운 시장과 시의회를 선출함에 따라 듀플렉스나 타운홈과 같은 "중간 누락" 주택에 대한 우선순위가 바뀌게 되었습니다. 선출된 공무원의 희망사항이 선출되지 않은 공무원의 희망사항과 일치하지 않을 경우 추가적인 문제가 표면화될 수 있습니다. Allen은 “때때로 기획부서 직원과 위원회가 일치하는 경우도 있습니다.”라고 말합니다. “그렇지 않을 때도 있어요.”
최근 수십 년 동안 트라이앵글 지역의 인구와 사업 성장이 장기적으로 이어지면서 이 지역의 도시 중심부에 사용 가능한 토지가 부족해 주거 개발, 산업 및 소매 활동이 홀리 스프링스(Holly Springs) 및 웬델(Wendell)과 같은 조용한 교외 교차로로 밀려났습니다. 한때 시골이었던 Johnston 및 Lee 카운티도 마찬가지입니다. Allen은 “Clayton과 Smithfield 사이의 Johnston 카운티가 폭발적으로 성장했고 Franklin 카운티에 대한 관심이 보이기 시작했습니다.”라고 말했습니다.
건전한 전략 계획이 변화를 가져왔습니다. 물과 폐수 처리 능력에 대한 현지 투자가 성장을 주도했습니다. Allen은 “공익사업, 토지 이용 및 구역 설정과 관련된 모든 것이 있습니다.”라고 설명합니다. “Johnston 카운티는 훌륭한 일을 해냈습니다. 본받아야 할 모델이다.” 반대로, 그러한 투자의 부재로 인해 일부 Triangle “후광” 카운티에서는 개발이 제한되었습니다.
수년 동안 지역 지도자들의 공익사업과 관심의 부재로 인해 오렌지 카운티 개발에 대한 희망이 저해되었습니다. 2011년에 그곳의 유권자들은 카운티가 I-40을 따라 경제 개발 지구를 만드는 데 사용할 수 있는 판매세 조항을 승인했습니다. 오렌지 카운티 경제 개발 담당 이사인 스티브 브랜틀리(Steve Brantley)는 “마침내 공익사업을 시작할 수 있는 자금 출처가 생겼습니다.”라고 말했습니다. 동시에 카운티 지도자들은 새로운 기업을 유치하기 위한 인센티브 정책을 마련했습니다. 오렌지 카운티의 경제 개발 프로그램을 이끌기 위해 고용되기 전에 노스캐롤라이나 상무부에서 노련한 사업 채용 담당자로 일했던 Brantley는 "그때부터 나는 거대한 변화를 보기 시작했습니다."라고 회상합니다.
이러한 변화로 인해 일본의 Morinaga & Co.와 같은 제조업체가 등장하게 되었는데, 이 회사는 120,000평방피트 규모의 매장을 열었습니다. 2016년 Mebane에 20에이커 규모의 사탕 공장을 설립했으며 이는 회사 최초의 미국 시설입니다. 코로나19 팬데믹으로 인해 2020년 사업 이전에 제동이 걸리자 오하이오에 본사를 둔 Al. Neyer LLC는 투기적 산업 개발을 위해 토지를 인수했습니다.
오렌지 카운티에서의 Neyer의 작업은 작년에 Thermo Fisher Scientific이 Buckhorn 산업 단지로 이전하여 최대 200개의 일자리를 창출하는 결과를 가져왔습니다. 최근에는 제한적인 것으로 유명한 채플힐(Chapel Hill)도 상업 개발을 촉진하기 위해 도시 정책을 시행했습니다. “이제 이 모든 것들이 오렌지 카운티의 세금 기반을 다양화하는 데 도움이 되고 있습니다.”라고 Brantley는 말합니다.
이 지역의 풍부한 STEM 준비 근로자로 인해 Triangle은 Thermo Fisher와 같은 회사의 인기 있는 글로벌 목적지가 되었으며, 이러한 추세는 전염병이 가속화되었습니다. CBRE|Raleigh의 토지 서비스 그룹 책임자인 Barry Bowling은 “보스턴과 비교할 때 Raleigh-Durham은 삶의 질이 더 좋고 토지 가격이 더 낮습니다.”라고 말합니다. FujiFilm과 같은 주요 업계 기업은 대규모 사업을 발표하여 이곳의 부동산 가치에 압력을 가하고 있습니다. Bowling은 “COVID 기간 동안 생명과학에 대한 관심이 토지 가격을 상승시키기 시작했습니다.”라고 말합니다. "해당 부문은 최근 냉각되었지만 가격이 바뀌지는 않았습니다."
볼링은 36년 동안 Triangle 상업용 부동산에 참여해 왔습니다. “나는 이 시장이 발전하는 것을 지켜보았고 지난 10년 동안 뼈아프게도 분명해진 것은 우리 시장의 지하철 부분에 개발 가능한 토지가 부족하다는 것입니다.”라고 그는 말합니다. 트라이앵글 경제의 특성상 처음부터 산업 지역이 많지 않은 토지가 있었습니다. “수요는 있지만 Wake, Durham 및 Orange 카운티의 주요 지하철 근처에 사용 가능한 토지가 제한되어 있습니다. 필요에 따라 프로젝트가 더욱 확대되고 있습니다.” 그러나 동시에 고속도로 인프라의 개선으로 한때 Sanford, Wendell 및 Zebulon과 같은 원격 커뮤니티에 대한 접근성이 높아졌습니다. Bowling은 “이러한 장소는 더 이상 그리 멀지 않습니다.”라고 말합니다.
다른 Triangle 커뮤니티는 모든 규모의 업계에 준비된 사이트에 대한 대규모 투자를 기대하고 있습니다. 예를 들어, Person County는 현재 두 가지 부동산을 공격적으로 마케팅하고 있습니다.
1,350에이커 규모의 산업 "대형 공원"은 충분한 물, 하수, 전기 및 광섬유 용량을 갖추고 있으며 NC 상무부 인증과 미 육군 공병대의 허가를 자랑합니다. 멀지 않은 곳에 26에이커 규모의 North Park 부지가 Golden LEAF의 거의 $1백만 보조금의 도움을 받아 준비 중입니다. Research Triangle 지역 파트너십 CEO인 Ryan Combs는 이 전략을 주요 기업 시설이나 보다 소규모의 비즈니스 운영을 수용할 수 있는 "바벨 접근 방식"이라고 부릅니다. "이것은 카운티의 선택성을 보존하는 현명한 접근 방식입니다."라고 Combs는 말합니다. "EV 공급망, 중요한 제조 및 가구 생산과 같은 레거시 산업의 재편성 등 다양한 기회를 고려할 때 타이밍은 이와 같이 준비된 현장에 이상적입니다."
Franklin, Granville, Vance 및 Warren 카운티에 대한 유사한 투자로 Triangle 중심 북쪽의 풍부한 농촌 지역도 똑같이 잘 배치되었다고 Combs는 말합니다. Research Triangle Park 주변 14개 카운티에 판촉 지원을 제공하는 조직인 Combs는 “이것은 몇 년 전 Triangle North 파트너십으로 시작되었습니다.”라고 설명합니다.
카운티 간 수익 공유 계약을 통해 네 사람을 공동 마케팅 벤처로 모아 개발을 이끌어냈습니다. 이곳의 사이트는 Raleigh, Durham 및 RTP에 대한 편리함 외에도 공항, 주간 고속도로, 커뮤니티 칼리지 및 기타 경제적 자산과의 근접성을 활용합니다. Combs는 “산업 준비가 완료된 토지에 관한 한, 이들 카운티는 모두 합리적인 가격과 글로벌 시장과의 연결을 추구하는 기업의 개발을 유치할 준비가 되어 있습니다.”라고 말합니다. “이것이 이 지역의 다음 개척지가 될 수 있습니다.”
원본 기사 출처: WRAL TechWire