¿Dónde construir a continuación? La carrera por tierras abiertas en Triangle plantea desafíos y oportunidades
Fecha de publicación:Tip O'Neal, el legendario presidente de la Cámara de Representantes de Estados Unidos en las décadas de 1970 y 1980, declaró que “toda la política es local”.
Lo mismo parece ser especialmente cierto cuando se trata de cuestiones de uso del suelo, según los expertos de CBRE.
"Es muy local", dice Chester Allen, vicepresidente ejecutivo de CBRE|Raleigh. Como miembro clave del Grupo de Servicios Terrestres de la empresa, Allen trabaja en estrecha colaboración con los gobiernos municipales y de condado en la titulación de sitios para desarrollo comercial, industrial y residencial. Allen y su equipo, una empresa conjunta entre socios del área de Triangle y CBRE (NYSE: CBRE), con sede en Dallas, representan a propietarios de tierras (a menudo familias agrícolas multigeneracionales) en transacciones de propiedades.
"No es un negocio de gratificación instantánea", dice Allen. El trabajo también implica la interacción con abogados, ingenieros y profesionales del desarrollo económico. Los compradores y vendedores deben alinearse en cuanto al precio, y es necesario que se combinen múltiples partes móviles: la disponibilidad de servicios públicos y las condiciones de capital, por ejemplo. "Todas las piezas del dominó tienen que encajar", dice Allen, cuya carrera de 18 años en la industria incluye los últimos 10 años en CBRE. “Pero es divertido”, admite.
Lo que hace que las cosas sean aún más interesantes son los cambios que pueden tener lugar en las comunidades a medida que cambia la política y entran nuevos líderes con ideas diferentes sobre el desarrollo. Con la reciente elección de un nuevo alcalde y concejo en la ciudad de Durham, las prioridades se centrarán en las viviendas “intermedias que faltan”, como los dúplex y las casas adosadas, por ejemplo. Pueden surgir desafíos adicionales cuando los deseos de los funcionarios electos no coinciden con los de los empleados gubernamentales no electos. "A veces, el personal del departamento de planificación y los consejos están alineados", dice Allen. "A veces no lo son".
Con el largo crecimiento demográfico y empresarial en el Triángulo en las últimas décadas, hay escasez de terreno disponible en el núcleo urbano de la región, lo que ha impulsado el desarrollo residencial, la industria y la actividad minorista hacia tranquilos cruces suburbanos como Holly Springs y Wendell. así como los condados de Johnston y Lee, que alguna vez fueron rurales. "El condado de Johnston, entre Clayton y Smithfield, realmente ha explotado y estamos empezando a ver interés en el condado de Franklin", dice Allen.
Una buena planificación estratégica ha marcado la diferencia. Las inversiones locales en capacidad de agua y aguas residuales han impulsado el crecimiento. "Tiene todo que ver con los servicios públicos, el uso del suelo y la zonificación", explica Allen. “El condado de Johnston ha hecho un gran trabajo. Ese es un modelo a emular”. Por el contrario, la ausencia de tales inversiones ha limitado el desarrollo en algunos condados “halo” del Triángulo.
Durante años, la falta de servicios públicos y el interés por parte de los líderes locales impidieron las esperanzas de desarrollo en el Condado de Orange. En 2011, los votantes aprobaron una disposición sobre el impuesto a las ventas que el condado podría utilizar para crear distritos de desarrollo económico a lo largo de la I-40. "Finalmente hubo una fuente de financiación para instalar los servicios públicos", dice Steve Brantley, director de desarrollo económico del condado de Orange. Al mismo tiempo, los líderes del condado elaboraron una política de incentivos para atraer nuevas empresas. “Fue entonces cuando comencé a ver un cambio gigantesco”, recuerda Brantley, quien había sido un experimentado reclutador de empresas en el Departamento de Comercio de Carolina del Norte antes de ser contratado para dirigir el programa de desarrollo económico del Condado de Orange.
El cambio resultó en la llegada de fabricantes como la japonesa Morinaga & Co., que abrió una superficie de 120.000 pies cuadrados. planta de dulces en 20 acres en Mebane en 2016, la primera instalación de la compañía en EE. UU. A medida que la pandemia de COVID-19 frenó las reubicaciones de empresas en 2020, desarrolladores como Al. Neyer LLC adquirió terrenos para desarrollo industrial especulativo.
El trabajo de Neyer en el condado de Orange resultó en el traslado el año pasado de Thermo Fisher Scientific al Parque Industrial Buckhorn, donde está creando hasta 200 puestos de trabajo. En los últimos años, incluso la famosa y restrictiva Chapel Hill ha implementado políticas municipales para generar desarrollo comercial. "Ahora, todas estas cosas están ayudando al Condado de Orange a diversificar su base impositiva", dice Brantley.
La abundancia de trabajadores preparados para STEM en la región ha convertido al Triángulo en un destino global popular para empresas como Thermo Fisher, una tendencia que aceleró la pandemia. "En comparación con lugares como Boston, Raleigh-Durham tiene una mejor calidad de vida y precios de tierra más bajos", dice Barry Bowling, director del Land Services Group de CBRE|Raleigh. Los principales actores de la industria como FujiFilm anunciaron grandes operaciones, lo que ejerció presión sobre los valores de las propiedades aquí. “El interés en las ciencias biológicas durante la COVID comenzó a hacer subir los precios de la tierra”, dice Bowling. "Ese segmento se ha enfriado recientemente, pero eso no ha revertido los precios".
Bowling ha estado involucrado en el sector inmobiliario comercial de Triangle durante 36 años. "He observado la evolución de este mercado y lo que ha quedado dolorosamente claro en los últimos 10 años es la escasez de suelo urbanizable en la parte metropolitana de nuestro mercado", afirma. Para empezar, la naturaleza de la economía del Triángulo significaba que no había mucho terreno en zonas industriales. “Hay demanda, pero hay terrenos disponibles limitados cerca de las principales áreas metropolitanas en los condados de Wake, Durham y Orange. Los proyectos van más allá por necesidad”. Pero al mismo tiempo, las mejoras en la infraestructura de carreteras han hecho que comunidades que alguna vez fueron remotas como Sanford, Wendell y Zebulon sean más accesibles. "Esos lugares ya no están tan lejos", dice Bowling.
Otras comunidades del Triángulo cuentan con grandes inversiones en sitios de todos los tamaños listos para la industria. El condado de Person, por ejemplo, ahora está comercializando agresivamente dos propiedades.
Un “megaparque” industrial de 1.350 acres tiene amplia capacidad de agua, alcantarillado, electricidad y fibra óptica y cuenta con la certificación del Departamento de Comercio de Carolina del Norte y los permisos del Cuerpo de Ingenieros del Ejército de EE. UU. No muy lejos, el sitio de North Park, de 26 acres, se está preparando con la ayuda de una subvención de casi $1 millones de Golden LEAF. Ryan Combs, director ejecutivo de Research Triangle Regional Partnership, llama a la estrategia “un enfoque de barra” que puede adaptarse a grandes instalaciones corporativas u operaciones comerciales más modestas. "Es un enfoque inteligente que preserva la opcionalidad para el condado", dice Combs. "Con oportunidades que abarcan las cadenas de suministro de vehículos eléctricos, la reorientación de industrias críticas de fabricación e industrias heredadas como la producción de muebles, el momento es ideal para sitios listos para funcionar como estos".
Inversiones similares en los condados de Franklin, Granville, Vance y Warren han posicionado igualmente bien abundantes tierras rurales al norte del centro del Triángulo, dice Combs. “Comenzó con la asociación Triangle North hace años”, explica Combs, cuya organización brinda apoyo promocional a los 14 condados que rodean Research Triangle Park.
Un acuerdo de reparto de ingresos entre condados reunió a los cuatro en una empresa de marketing colaborativo para generar desarrollo. Los sitios allí aprovechan la proximidad a aeropuertos, carreteras interestatales, colegios comunitarios y otros activos económicos, además de su conveniencia con Raleigh, Durham y RTP. “En lo que respecta a terrenos aptos para la industria, todos estos condados están preparados para atraer el desarrollo de empresas que buscan asequibilidad y conexiones con los mercados globales”, dice Combs. "Ésta bien podría ser la próxima frontera de la región".
Fuente del artículo original: WRAL TechWire