Wo soll als nächstes gebaut werden? Der Wettlauf um offenes Land im Triangle birgt Herausforderungen und Chancen

Veröffentlichungsdatum: 21. November 2023

Tip O'Neal, der legendäre Sprecher des US-Repräsentantenhauses in den 1970er und 80er Jahren, erklärte bekanntlich: „Alle Politik ist lokal.“

Dasselbe gelte laut Experten von CBRE insbesondere für Fragen der Landnutzung.

„Es ist so lokal“, sagt Chester Allen, Executive Vice President bei CBRE|Raleigh. Als wichtiges Mitglied der Land Services Group des Unternehmens arbeitet Allen eng mit Kommunal- und Bezirksregierungen bei der Genehmigung von Grundstücken für Gewerbe-, Industrie- und Wohnbauprojekte zusammen. Allen und sein Team sind ein Joint Venture zwischen Partnern aus dem Triangle-Gebiet und dem in Dallas ansässigen Unternehmen CBRE (NYSE: CBRE) und vertreten Landbesitzer – häufig landwirtschaftliche Familien mit mehreren Generationen – bei Immobilientransaktionen.

„Es ist kein Geschäft mit sofortiger Befriedigung“, sagt Allen. Die Arbeit beinhaltet auch die Interaktion mit Anwälten, Ingenieuren und Fachleuten für Wirtschaftsentwicklung. Käufer und Verkäufer müssen sich auf den Preis einigen, und mehrere bewegliche Teile müssen ineinandergreifen: zum Beispiel die Verfügbarkeit von Versorgungsleistungen und die Kapitalbedingungen. „Alle Steine müssen zusammenfallen“, sagt Allen, der in seiner 18-jährigen Karriere in der Branche die letzten 10 Jahre bei CBRE verbrachte. „Aber es macht Spaß“, gibt er zu.

Was die Sache noch interessanter macht, sind die Veränderungen, die in Gemeinden stattfinden können, wenn sich die Politik ändert und neue Führungskräfte mit anderen Vorstellungen von Entwicklung eintreten. Mit der kürzlichen Wahl eines neuen Bürgermeisters und Stadtrats durch die Stadt Durham werden sich die Prioritäten auf „fehlende Mittelwohnungen“ wie beispielsweise Doppelhäuser und Stadthäuser verschieben. Zusätzliche Herausforderungen können auftreten, wenn die Wünsche gewählter Amtsträger nicht mit denen nicht gewählter Regierungsmitarbeiter übereinstimmen. „Manchmal stimmen die Mitarbeiter der Planungsabteilung und die Räte überein“, sagt Allen. „Manchmal sind sie es nicht.“

Aufgrund des langfristigen Bevölkerungs- und Geschäftswachstums im Dreieck in den letzten Jahrzehnten herrscht im städtischen Kern der Region eine Knappheit an verfügbarem Land, was dazu geführt hat, dass Wohnbebauung, Industrie und Einzelhandel in ruhige Vorstadtkreuzungen wie Holly Springs und Wendell verlagert wurden. sowie die einst ländlichen Landkreise Johnston und Lee. „Johnston County zwischen Clayton und Smithfield ist wirklich explodiert, und wir sehen allmählich Interesse an Franklin County“, sagt Allen.

Eine solide strategische Planung hat den Unterschied gemacht. Lokale Investitionen in Wasser- und Abwasserkapazitäten haben das Wachstum vorangetrieben. „Es hat alles mit Versorgung, Landnutzung und Zoneneinteilung zu tun“, erklärt Allen. „Johnston County hat großartige Arbeit geleistet. Das ist ein Modell, das nachgeahmt werden muss.“ Umgekehrt hat das Fehlen solcher Investitionen die Entwicklung in einigen „Halo“-Bezirken des Dreiecks eingeschränkt.

Das Fehlen von Versorgungseinrichtungen und das mangelnde Interesse seitens der örtlichen Führungskräfte behinderten jahrelang die Hoffnungen auf eine Entwicklung in Orange County. Im Jahr 2011 stimmten die dortigen Wähler einer Umsatzsteuerregelung zu, die der Landkreis nutzen könnte, um Wirtschaftsentwicklungsbezirke entlang der I-40 zu schaffen. „Endlich gab es eine Finanzierungsquelle, um Versorgungsanlagen in die Tat umzusetzen“, sagt Steve Brantley, Direktor für wirtschaftliche Entwicklung im Orange County. Gleichzeitig entwickelten die Bezirksleiter eine Anreizpolitik, um neue Unternehmen anzuziehen. „Da begann ich, eine gewaltige Veränderung zu erkennen“, erinnert sich Brantley, der vor seiner Einstellung als Leiter des Wirtschaftsentwicklungsprogramms von Orange County ein erfahrener Personalvermittler beim Handelsministerium von North Carolina gewesen war.

Die Verschiebung führte zur Ankunft von Herstellern wie dem japanischen Unternehmen Morinaga & Co., das eine 120.000 Quadratmeter große Fabrik eröffnete. Errichtung einer Süßwarenfabrik auf 20 Acres in Mebane im Jahr 2016, der ersten Anlage des Unternehmens in den USA. Da die COVID-19-Pandemie die Unternehmensverlagerungen im Jahr 2020 bremste, haben Entwickler wie das in Ohio ansässige Unternehmen Al. Neyer LLC erwarb Grundstücke für die spekulative Industrieentwicklung.

Neyers Arbeit in Orange County führte letztes Jahr zum Umzug von Thermo Fisher Scientific in den Buckhorn Industrial Park, wo das Unternehmen bis zu 200 Arbeitsplätze schafft. In den letzten Jahren hat selbst das bekanntermaßen restriktive Chapel Hill Stadtrichtlinien umgesetzt, um die kommerzielle Entwicklung anzukurbeln. „Jetzt helfen all diese Dinge Orange County dabei, seine Steuerbemessungsgrundlage zu diversifizieren“, sagt Brantley.

Der Reichtum an MINT-fähigen Arbeitskräften in der Region hat das Dreieck zu einem beliebten globalen Ziel für Unternehmen wie Thermo Fisher gemacht, ein Trend, der durch die Pandemie beschleunigt wurde. „Im Vergleich zu Orten wie Boston hat Raleigh-Durham eine bessere Lebensqualität und niedrigere Grundstückspreise“, sagt Barry Bowling, Leiter der Land Services Group bei CBRE|Raleigh. Große Branchenakteure wie FujiFilm kündigten große Operationen an, was die Immobilienwerte hier unter Druck setzte. „Während der Corona-Krise begann das Interesse an den Biowissenschaften, die Grundstückspreise in die Höhe zu treiben“, sagt Bowling. „Dieses Segment hat sich in letzter Zeit abgekühlt, aber das hat nicht zu einer Preisänderung geführt.“

Bowling ist seit 36 Jahren im Gewerbeimmobilienbereich von Triangle tätig. „Ich habe die Entwicklung dieses Marktes beobachtet, und was in den letzten zehn Jahren schmerzlich deutlich geworden ist, ist die Knappheit an bebaubarem Land im Metropolenbereich unseres Marktes“, sagt er. Aufgrund der Natur der Wirtschaft des Dreiecks gab es zunächst nicht viel Industriegebiet. „Die Nachfrage ist da, aber es gibt nur begrenzte verfügbare Grundstücke in der Nähe der großen Metropolen in den Landkreisen Wake, Durham und Orange. Projekte gehen zwangsläufig weiter hinaus.“ Aber gleichzeitig haben Verbesserungen der Autobahninfrastruktur einst abgelegene Gemeinden wie Sanford, Wendell und Zebulon leichter zugänglich gemacht. „Diese Orte sind nicht mehr so weit entfernt“, sagt Bowling.

Andere Triangle-Gemeinden rechnen mit großen Investitionen in industrietaugliche Standorte jeder Größe. Person County zum Beispiel vermarktet jetzt offensiv zwei Immobilien.

Ein 1.350 Hektar großer industrieller „Megapark“ verfügt über ausreichend Wasser-, Abwasser-, Strom- und Glasfaserkapazität und verfügt über eine Zertifizierung des NC Commerce Department sowie eine Genehmigung des US Army Corps of Engineers. Nicht weit entfernt wird das 26 Hektar große North Park-Gelände mit Hilfe eines Zuschusses von fast $1 Million vom Golden LEAF vorbereitet. Ryan Combs, CEO von Research Triangle Regional Partnership, nennt die Strategie „einen Hantel-Ansatz“, der sowohl große Unternehmenseinrichtungen als auch kleinere Geschäftsbetriebe berücksichtigen kann. „Es ist ein intelligenter Ansatz, der dem Landkreis die Wahlfreiheit bewahrt“, sagt Combs. „Angesichts der Möglichkeiten, die sich über Lieferketten für Elektrofahrzeuge, die Verlagerung kritischer Produktionsstandorte und Altindustrien wie die Möbelproduktion erstrecken, ist der Zeitpunkt ideal für betriebsbereite Standorte wie diese.“

Ähnliche Investitionen in den Landkreisen Franklin, Granville, Vance und Warren haben reichlich ländliche Gebiete nördlich des Zentrums des Dreiecks gleichermaßen gut positioniert, sagt Combs. „Es begann vor Jahren mit der Triangle North-Partnerschaft“, erklärt Combs, dessen Organisation Werbeunterstützung für die 14 Landkreise rund um den Research Triangle Park leistet.

Eine landesübergreifende Vereinbarung zur Umsatzaufteilung brachte die vier in einem gemeinsamen Marketingprojekt zusammen, um die Entwicklung voranzutreiben. Die dortigen Standorte profitieren zusätzlich zu ihrer Nähe zu Raleigh, Durham und RTP von der Nähe zu Flughäfen, Autobahnen, Volkshochschulen und anderen Wirtschaftsstandorten. „Was industriereife Gebiete betrifft, sind diese Landkreise alle bereit, die Entwicklung von Unternehmen anzuziehen, die sowohl Erschwinglichkeit als auch Verbindungen zu globalen Märkten suchen“, sagt Combs. „Dies könnte durchaus die nächste Grenze der Region sein.“

Originalquelle des Artikels: WRAL TechWire