下一步建在哪里？三角地区开放土地的争夺既带来挑战，也带来机遇
发布日期：20 世纪 70 年代和 80 年代的传奇美国众议院议长蒂普·奥尼尔 (Tip O'Neal) 曾说过“所有政治都是地方政治”。
世邦魏理仕的专家表示，在土地使用问题上尤其如此。
“它非常本地化，”世邦魏理仕|罗利执行副总裁切斯特·艾伦 (Chester Allen) 说道。作为该公司土地服务集团的重要成员，艾伦与市县政府密切合作，为商业、工业和住宅开发提供土地授权。艾伦和他的团队是三角地区合作伙伴和达拉斯世邦魏理仕（纽约证券交易所代码：CBRE）的合资企业，代表土地所有者（通常是多代农场家庭）进行房地产交易。
“这不是一个即时满足的行业，”艾伦说。这项工作还涉及与律师、工程师和经济发展专业人士的互动。买家和卖家必须在价格上保持一致，并且多个移动部分需要相互配合：例如，公用事业可用性和资本条件。 “所有的多米诺骨牌都必须就位，”Allen 说道，他在该行业拥有 18 年的职业生涯，其中包括在 CBRE 工作的最后 10 年。 “但这很有趣，”他承认。
更有趣的是，随着政治的转变和新领导人带着不同的发展理念进入，社区可能会发生变化。随着达勒姆市最近选举了新市长和议会，优先事项将转向“缺失的中间”住房，例如复式公寓和联排别墅。当民选官员的意愿与非民选政府雇员的意愿不一致时，可能会出现更多挑战。 “有时规划部门的工作人员和委员会是一致的，”艾伦说。 “有时他们不是。”
随着近几十年来三角地区人口和商业的长期增长，该地区城市核心的可用土地稀缺，这将住宅开发、工业和零售活动推向了霍利斯普林斯和温德尔等安静的郊区十字路口，以及曾经的乡村约翰斯顿县和李县。 “克莱顿和史密斯菲尔德之间的约翰斯顿县确实蓬勃发展，我们开始看到对富兰克林县的兴趣，”艾伦说。
健全的战略规划发挥了重要作用。当地对水和废水处理能力的投资推动了增长。 “它与公用事业、土地使用和分区密切相关，”艾伦解释道。 “约翰斯顿县做得很好。这是一个值得效仿的模型。”相反，缺乏此类投资限制了一些三角“光环”县的发展。
多年来，公用事业的缺乏和当地领导人的兴趣阻碍了奥兰治县的发展希望。 2011 年，那里的选民批准了一项销售税条款，该县可以利用该条款在 40 号州际公路沿线创建经济开发区。奥兰治县经济发展总监史蒂夫·布兰特利 (Steve Brantley) 表示：“终于有了资金来源来建设公用事业。”与此同时，县领导制定了吸引新企业的激励政策。 “就在那时，我开始看到巨大的变化，”布兰特利回忆道。在受聘领导奥兰治县的经济发展计划之前，他曾是北卡罗来纳州商务部一位经验丰富的企业招聘人员。
这一转变导致了日本 Morinaga & Co. 等制造商的到来，该公司开设了占地 120,000 平方英尺的工厂。 2016 年，该公司在梅宾 (Mebane) 设立了第一家美国工厂，占地 20 英亩。由于 COVID-19 大流行阻碍了 2020 年的企业搬迁，总部位于俄亥俄州的 Al. Neyer LLC 收购土地用于投机性工业开发。
Neyer 在奥兰治县的工作导致 Thermo Fisher Scientific 去年搬迁至 Buckhorn 工业园，在那里创造了多达 200 个就业岗位。近年来，就连以限制性着称的教堂山也实施了城镇政策来引入商业发展。 “现在所有这些事情都在帮助奥兰治县实现税基多元化，”布兰特利说。
该地区拥有大量具备 STEM 技能的员工，使三角地区成为赛默飞世尔等公司在全球广受欢迎的目的地，而这一流行病加速了这一趋势。 “与波士顿等地相比，罗利-达勒姆的生活质量更高，土地价格更低，”世邦魏理仕 | 罗利土地服务集团负责人巴里·鲍林 (Barry Bowling) 说道。富士胶片等主要行业参与者宣布大规模运营，给这里的房地产价值带来压力。 “新冠疫情期间，人们对生命科学的兴趣开始推高土地价格，”鲍林说。 “该细分市场最近已经降温，但这并没有扭转定价。”
Bowling涉足三角商业地产已有36年。 “我目睹了这个市场的发展，在过去十年里，我们痛苦地清楚地看到，我们市场的地铁部分可开发土地的稀缺性，”他说。三角地区经济的性质意味着一开始就没有大量的工业用地。 “需求是存在的，但韦克县、达勒姆县和奥兰治县主要地铁附近的可用土地有限。项目必然会进一步推进。”但与此同时，高速公路基础设施的改善使得桑福德、温德尔和泽布隆等曾经偏远的社区变得更加便利。 “那些地方不再那么遥远了，”鲍林说。
其他三角社区正在指望对各种规模的行业就绪站点进行大量投资。例如，帕森县现在正在积极营销两处房产。
占地 1,350 英亩的工业“大型园区”拥有充足的供水、下水道、电力和光纤容量，并获得北卡罗来纳州商务部认证以及美国陆军工程兵团的许可。不远处，占地 26 英亩的北公园场地正在金叶基金会资助的近 $1 百万美元的帮助下进行准备工作。研究三角区域合作伙伴首席执行官瑞安·库姆斯（Ryan Combs）将该战略称为“杠铃方法”，可以适应大型企业设施或更温和的业务运营。 “这是一种明智的做法，可以为该县保留选择权，”库姆斯说。 “随着电动汽车供应链、关键制造业和家具生产等传统行业的回流，时机对于这些准备就绪的工厂来说是理想的选择。”
库姆斯说，富兰克林县、格兰维尔县、万斯县和沃伦县的类似投资同样很好地定位了三角中心以北的丰富农村土地。库姆斯解释道：“多年前，我们与北三角合作伙伴关系就开始了。”他的组织为三角研究园周边的 14 个县提供推广支持。
一项跨县收入共享协议将四人聚集在一起，共同开展营销合作以促进发展。除了方便前往罗利、达勒姆和 RTP 之外，这些地点还靠近机场、州际公路、社区大学和其他经济资产。库姆斯表示：“就工业用地而言，这些县都准备好吸引寻求负担能力以及与全球市场联系的公司的开发。” “这很可能成为该地区的下一个前沿。”
原文来源： WRAL 技术线