Var ska man bygga härnäst? Kapplöpning om öppen mark i Triangeln innebär utmaningar, möjligheter
Publiceringsdatum:Tip O'Neal, den legendariske talmannen för det amerikanska huset på 1970- och 80-talen, förklarade berömt att "all politik är lokal."
Detsamma verkar vara särskilt sant när det gäller frågor om markanvändning, enligt experter från CBRE.
"Det är så lokalt", säger Chester Allen, executive vice president på CBRE|Raleigh. Som en nyckelmedlem i företagets Land Services Group arbetar Allen nära med kommunala och länsstyrda myndigheter på berättigade platser för kommersiell, industriell och bostadsutveckling. Allen och hans team, som är ett joint venture mellan Triangle-områdets partners och Dallas-baserade CBRE (NYSE: CBRE), representerar markägare – ofta gårdsfamiljer i flera generationer – i fastighetstransaktioner.
"Det är inte en omedelbar tillfredsställelse", säger Allen. Arbetet innebär också interaktion med advokater, ingenjörer och ekonomisk utvecklingspersonal. Köpare och säljare måste överensstämma med priset, och flera rörliga delar måste samverka: tillgänglighet och kapitalförhållanden, till exempel. "Alla dominobrickor måste falla på plats", säger Allen, vars 18-åriga karriär i branschen inkluderar de senaste 10 åren med CBRE. "Men det är kul", medger han.
Att göra saker ännu mer intressanta är de förändringar som kan ske i samhällen när politiken skiftar och nya ledare kommer in med olika idéer om utveckling. Med staden Durhams nyligen val av en ny borgmästare och kommun, kommer prioriteringarna att ändras kring "saknade mitten" bostäder som duplex och radhus, till exempel. Ytterligare utmaningar kan dyka upp när de valda tjänstemännens önskemål inte stämmer överens med icke-valda statsanställdas. "Ibland är planeringsavdelningens staber och råd samordnade", säger Allen. "Ibland är de inte det."
Med den långa sikt av befolkningstillväxt och företagstillväxt i triangeln under de senaste decennierna, finns det en brist på tillgänglig mark i regionens stadskärna, vilket har drivit bostadsutveckling, industri och detaljhandel ut i tysta förortskorsvägar som Holly Springs och Wendell, samt Johnston och Lee län som en gång låg på landsbygden. "Johnston County mellan Clayton och Smithfield har verkligen sprängt, och vi börjar se intresse för Franklin County," säger Allen.
En sund strategisk planering har gjort skillnaden. Lokala investeringar i vatten- och avloppskapacitet har drivit tillväxten. "Det har allt att göra med verktyg, markanvändning och zonindelning," förklarar Allen. "Johnston County har gjort ett bra jobb. Det är en modell att efterlikna.” Omvänt, frånvaron av sådana investeringar har begränsat utvecklingen i vissa triangel "halo" län.
I flera år hindrade en frånvaro av verktyg och intresse från lokala ledare förhoppningar om utveckling i Orange County. 2011 godkände väljarna där en bestämmelse om omsättningsskatt som länet kunde använda för att skapa ekonomiska utvecklingsdistrikt längs I-40. "Det fanns äntligen en finansieringskälla för att sätta verktyg i marken", säger Steve Brantley, chef för ekonomisk utveckling i Orange County. Samtidigt knep länsledarna ihop en incitamentspolicy för att attrahera nya företag. "Det var då jag började se en gigantisk förändring", minns Brantley, som hade varit en erfaren affärsrekryterare vid North Carolina Department of Commerce innan han anställdes för att leda Orange Countys ekonomiska utvecklingsprogram.
Skiftet resulterade i ankomsten av tillverkare som japanska Morinaga & Co., som öppnade en 120 000 kvm. godisfabrik på 20 hektar i Mebane 2016, företagets första amerikanska anläggning. När covid-19-pandemin satte käppar i hjulet för omlokaliseringar av företag 2020, har utvecklare som Ohio-baserade Al. Neyer LLC förvärvade mark för spekulativ industriell utveckling.
Neyers arbete i Orange County resulterade i förra årets flytt av Thermo Fisher Scientific till Buckhorn Industrial Park, där det skapar så många som 200 jobb. Under de senaste åren har till och med berömda restriktiva Chapel Hill implementerat stadspolitik för att få in kommersiell utveckling. "Nu hjälper alla dessa saker Orange County att diversifiera sin skattebas," säger Brantley.
Regionens överflöd av STEM-förberedda arbetare har gjort Triangeln till en populär global destination för företag som Thermo Fisher, en trend som pandemin accelererade. "Jämfört med platser som Boston har Raleigh-Durham en bättre livskvalitet och lägre markpriser", säger Barry Bowling, chef för Land Services Group på CBRE|Raleigh. Stora branschaktörer som FujiFilm tillkännagav stora verksamheter, vilket satte press på fastighetsvärdena här. "Intresset för biovetenskap under covid började driva upp markpriserna," säger Bowling. "Det segmentet har svalnat nyligen, men det har inte vänt prissättningen."
Bowling har varit involverad i Triangle kommersiella fastigheter i 36 år. "Jag har sett den här marknaden utvecklas, och det som har blivit smärtsamt tydligt under de senaste 10 åren är bristen på utvecklingsbar mark i tunnelbanedelen av vår marknad", säger han. Arten av triangelns ekonomi innebar att det inte fanns mycket industriområde till att börja med. "Efterfrågan finns, men det finns begränsat tillgängligt mark nära stora tunnelbanor i Wake, Durham och Orange countys. Projekt går längre ut av nödvändighet.” Men samtidigt har förbättringar av motorvägsinfrastrukturen gjort en gång avlägsna samhällen som Sanford, Wendell och Zebulon mer tillgängliga. "De platserna är inte så långt borta längre," säger Bowling.
Andra triangelsamhällen räknar med stora investeringar i industriklara platser av alla storlekar. Person County, till exempel, marknadsför nu aggressivt två fastigheter.
En 1 350 hektar stor industriell "mega-park" har gott om vatten, avlopp, el och fiberoptisk kapacitet och har NC Commerce Department-certifiering plus tillåtelse av US Army Corps of Engineers. Inte långt borta förbereds den 26 hektar stora North Park-platsen med hjälp av ett anslag på nästan $1 miljoner från Golden LEAF. Research Triangle Regional Partnership CEO Ryan Combs kallar strategin "en skivstångsstrategi" som kan rymma stora företagsanläggningar eller mer blygsamma affärsverksamheter. "Det är ett smart tillvägagångssätt som bevarar valmöjligheter för länet," säger Combs. "Med möjligheter som sträcker sig över elbilsförsörjningskedjor, re-shoring av kritisk tillverkning och äldre industrier som möbelproduktion, är timingen idealisk för färdiga platser som dessa."
Liknande investeringar i länen Franklin, Granville, Vance och Warren har placerat rikliga landsbygdsområden norr om triangelns centrum lika bra, säger Combs. "Det började med Triangle North-partnerskapet för flera år sedan", förklarar Combs, vars organisation ger reklamstöd till de 14 länen som omger Research Triangle Park.
Ett avtal om inkomstdelning över länen drog samman de fyra i ett samarbetsprojekt för att skapa utveckling. Webbplatser där drar nytta av närhet till flygplatser, Interstates, community colleges och andra ekonomiska tillgångar, utöver deras bekvämlighet till Raleigh, Durham och RTP. "När det gäller industriklara länder är alla dessa län redo att attrahera utveckling av företag som söker överkomliga priser såväl som kopplingar till globala marknader", säger Combs. "Det här kan mycket väl bli regionens nästa gräns."
Ursprunglig artikelkälla: WRAL TechWire