Waar verder bouwen? De race om open land in Triangle brengt uitdagingen en kansen met zich mee

Datum gepubliceerd: 21 november 2023

Tip O'Neal, de legendarische voorzitter van het Amerikaanse Huis van Afgevaardigden in de jaren zeventig en tachtig, verklaarde met de beroemde uitspraak ‘alle politiek is lokaal’.

Hetzelfde lijkt vooral te gelden als het gaat om kwesties rond landgebruik, aldus experts van CBRE.

“Het is zo lokaal”, zegt Chester Allen, executive vice president bij CBRE|Raleigh. Als belangrijk lid van de Land Services Group van het bedrijf werkt Allen nauw samen met gemeentelijke en provinciale overheden om locaties geschikt te maken voor commerciële, industriële en residentiële ontwikkeling. Allen en zijn team zijn een joint venture tussen partners uit het Triangle-gebied en het in Dallas gevestigde CBRE (NYSE: CBRE). Allen en zijn team vertegenwoordigen landeigenaren – vaak boerenfamilies met meerdere generaties – bij vastgoedtransacties.

"Het is geen kwestie van onmiddellijke bevrediging", zegt Allen. Het werk omvat ook interactie met advocaten, ingenieurs en professionals op het gebied van economische ontwikkeling. Kopers en verkopers moeten zich op het gebied van de prijs op één lijn bevinden, en meerdere bewegende delen moeten op elkaar aansluiten: de beschikbaarheid van nutsvoorzieningen en de kapitaalvoorwaarden bijvoorbeeld. “Alle dominostenen moeten op hun plaats vallen”, zegt Allen, wiens 18-jarige carrière in de industrie de laatste 10 jaar bij CBRE omvat. “Maar het is wel leuk”, geeft hij toe.

Wat de zaken nog interessanter maakt, zijn de veranderingen die in gemeenschappen kunnen plaatsvinden naarmate de politiek verandert en nieuwe leiders binnenkomen met verschillende ideeën over ontwikkeling. Nu de stad Durham onlangs een nieuwe burgemeester en gemeenteraad heeft gekozen, zullen de prioriteiten verschuiven naar woningen in het 'ontbrekende middensegment', zoals duplexen en rijtjeshuizen. Er kunnen zich nog meer problemen voordoen als de wensen van gekozen functionarissen niet overeenkomen met die van niet-gekozen overheidsfunctionarissen. “Soms zijn de staf en de raden van de planningsafdeling op één lijn”, zegt Allen. “Soms zijn ze dat niet.”

Door de langdurige bevolkings- en bedrijfsgroei in de Driehoek van de afgelopen decennia is er een schaarste aan beschikbare grond in de stedelijke kern van de regio, waardoor de woningbouw, industrie en detailhandel naar rustige kruispunten in voorsteden zoals Holly Springs en Wendell zijn verschoven. evenals de ooit landelijke provincies Johnston en Lee. "Johnston County tussen Clayton en Smithfield is echt ontploft en we beginnen interesse te zien in Franklin County", zegt Allen.

Een goede strategische planning heeft het verschil gemaakt. Lokale investeringen in water- en afvalwatercapaciteit hebben de groei gestimuleerd. “Het heeft alles te maken met nutsvoorzieningen, landgebruik en bestemmingsplannen”, legt Allen uit. “Johnston County heeft geweldig werk geleverd. Dat is een model dat navolging verdient.” Omgekeerd heeft het ontbreken van dergelijke investeringen de ontwikkeling in sommige ‘halo’-provincies van de Driehoek beperkt.

Jarenlang belemmerde een gebrek aan nutsvoorzieningen en belangstelling van de kant van lokale leiders de hoop op ontwikkeling in Orange County. In 2011 keurden de kiezers daar een omzetbelastingbepaling goed die de provincie zou kunnen gebruiken om economische ontwikkelingsdistricten langs de I-40 te creëren. “Er was eindelijk een financieringsbron om nutsvoorzieningen in de grond te steken”, zegt Steve Brantley, directeur economische ontwikkeling in Orange County. Tegelijkertijd stelden de provinciale leiders een stimuleringsbeleid samen om nieuwe bedrijven aan te trekken. “Toen begon ik een gigantische verandering te zien”, herinnert Brantley zich, die een doorgewinterde bedrijfsrecruiter was bij het North Carolina Department of Commerce voordat hij werd aangenomen om leiding te geven aan het economische ontwikkelingsprogramma van Orange County.

De verschuiving resulteerde in de komst van fabrikanten als het Japanse Morinaga & Co., dat een winkel van 120.000 vierkante meter opende. snoepfabriek op 20 hectare in Mebane in 2016, de eerste Amerikaanse fabriek van het bedrijf. Terwijl de COVID-19-pandemie de bedrijfsverhuizingen in 2020 remde, hebben ontwikkelaars zoals het in Ohio gevestigde Al. Neyer LLC verwierf land voor speculatieve industriële ontwikkeling.

Het werk van Neyer in Orange County resulteerde vorig jaar in de verhuizing van Thermo Fisher Scientific naar Buckhorn Industrial Park, waar het maar liefst 200 banen creëert. De afgelopen jaren heeft zelfs het beroemde restrictieve Chapel Hill stadsbeleid geïmplementeerd om commerciële ontwikkeling tot stand te brengen. “Al deze dingen helpen Orange County nu zijn belastinggrondslag te diversifiëren”, zegt Brantley.

De overvloed aan STEM-geschikte werknemers in de regio heeft van de Driehoek een populaire mondiale bestemming gemaakt voor bedrijven als Thermo Fisher, een trend die door de pandemie is versneld. “Vergeleken met plaatsen als Boston heeft Raleigh-Durham een betere levenskwaliteit en lagere grondprijzen”, zegt Barry Bowling, hoofd van de Land Services Group bij CBRE|Raleigh. Grote spelers uit de sector, zoals FujiFilm, kondigden grote operaties aan, waardoor de waarde van onroerend goed onder druk kwam te staan. “De belangstelling voor biowetenschappen tijdens de coronacrisis begon de grondprijzen op te drijven”, zegt Bowling. "Dat segment is de laatste tijd afgekoeld, maar dat heeft de prijsstelling niet teruggedraaid."

Bowling is al 36 jaar betrokken bij commercieel vastgoed van Triangle. "Ik heb deze markt zien evolueren, en wat de afgelopen tien jaar pijnlijk duidelijk is geworden, is de schaarste aan bouwgrond in het grootstedelijke deel van onze markt", zegt hij. De aard van de economie van de Driehoek betekende dat er in het begin niet veel industriegebied was. “De vraag is er, maar er is beperkt land beschikbaar in de buurt van de grote metropolen in de provincies Wake, Durham en Orange. Projecten gaan noodgedwongen verder.” Maar tegelijkertijd hebben verbeteringen in de snelweginfrastructuur ooit afgelegen gemeenschappen zoals Sanford, Wendell en Zebulon toegankelijker gemaakt. "Die plaatsen zijn niet meer zo ver weg", zegt Bowling.

Andere Triangle-gemeenschappen rekenen op grote investeringen in industrieklare locaties van elke omvang. Person County brengt nu bijvoorbeeld op agressieve wijze twee eigendommen op de markt.

Een industrieel ‘megapark’ van 1.350 hectare heeft voldoende water-, riolerings-, elektriciteits- en glasvezelcapaciteit en beschikt over een NC Commerce Department-certificering plus toestemming van het US Army Corps of Engineers. Niet ver daar vandaan wordt de 26 hectare grote North Park Site gereedgemaakt met hulp van een subsidie van bijna $1 miljoen van Golden LEAF. Ryan Combs, CEO van Research Triangle Regional Partnership, noemt de strategie “een halteraanpak” die zowel grote bedrijfsfaciliteiten als meer bescheiden bedrijfsactiviteiten kan huisvesten. "Het is een slimme aanpak die de keuzevrijheid voor de provincie behoudt", zegt Combs. “Met mogelijkheden die zich uitstrekken over EV-toeleveringsketens, het herbevestigen van cruciale productie- en bestaande industrieën zoals de meubelproductie, is de timing ideaal voor kant-en-klare locaties als deze.”

Soortgelijke investeringen in de provincies Franklin, Granville, Vance en Warren hebben de overvloedige plattelandsgebieden ten noorden van het centrum van de Driehoek even goed gepositioneerd, zegt Combs. “Het begon jaren geleden met het Triangle North-partnerschap”, legt Combs uit, wiens organisatie promotionele ondersteuning biedt aan de 14 provincies rondom Research Triangle Park.

Een overeenkomst voor het delen van inkomsten tussen de provincies bracht de vier samen in een gezamenlijke marketingonderneming om ontwikkeling te bewerkstelligen. De locaties daar maken gebruik van de nabijheid van luchthavens, snelwegen, community colleges en andere economische activa, naast hun nabijheid tot Raleigh, Durham en RTP. “Wat de industrieklare gebieden betreft, zijn deze provincies allemaal klaar om ontwikkeling aan te trekken van bedrijven die op zoek zijn naar betaalbaarheid en verbindingen met de wereldmarkten”, zegt Combs. “Dit zou wel eens de volgende grens van de regio kunnen zijn.”

Originele artikelbron: WRAL TechWire