次はどこに建てようか？トライアングルでの空き地獲得競争は課題とチャンスをもたらす

2023年11月21日

1970 年代から 80 年代にかけて伝説的な米国下院議長を務めたティップ・オニールは、「すべての政治は地方にある」と宣言したのは有名です。

CBREの専門家によると、土地利用の問題に関しては特に同じことが当てはまるようだという。

CBRE|Raleigh のエグゼクティブバイスプレジデント、チェスターアレン氏は次のように述べています。アレンは、同社の土地サービスグループの主要メンバーとして、商業、工業、住宅開発のための土地の権利付与に関して地方自治体および郡政府と緊密に連携しています。トライアングルエリアのパートナーとダラスに本拠を置くCBRE（NYSE:CBRE）との合弁事業であるアレン氏と彼のチームは、不動産取引において地主（多くの場合複数世代にわたる農家）の代理を務めている。

「それはすぐに満足が得られるビジネスではありません」とアレン氏は言う。この仕事には、弁護士、エンジニア、経済開発の専門家との交流も含まれます。買い手と売り手は価格に関して調整する必要があり、たとえば公共料金の利用可能性や資本の状況など、複数の変動部分が噛み合う必要があります。「すべてのドミノが正しい位置に収まらなければなりません」と、業界で 18 年間のキャリアを持つアレン氏は言います。その中には CBRE での過去 10 年間も含まれます。「でも、楽しいよ」と彼は認める。

問題をさらに興味深いものにしているのは、政治が変化し、開発について異なる考えを持った新しい指導者が参入するにつれて、コミュニティで起こり得る変化です。ダラム市の最近の新しい市長と市議会の選挙により、例えばデュプレックスやタウンホームなどの「欠けている中間」住宅を中心に優先順位が変わりつつある。選出された公務員の希望が非選出の公務員の希望と一致しない場合、さらなる課題が表面化する可能性があります。「計画部門のスタッフと評議会が連携することもあります」とアレン氏は言う。「そうでない場合もあります。」

ここ数十年間、三角地帯の人口とビジネスの長期にわたる成長に伴い、この地域の都市中心部で利用可能な土地が不足しており、住宅開発、産業、小売活動がホリースプリングスやウェンデルなどの静かな郊外の交差点に追いやられています。かつては田舎だったジョンストン郡とリー郡も同様だ。「クレイトンとスミスフィールドの間にあるジョンストン郡は本当に盛り上がっており、フランクリン郡への関心も見え始めています」とアレン氏は言う。

健全な戦略計画が違いを生みました。上下水の処理能力に対する地元の投資が成長を推進してきました。「それは公共事業、土地利用、ゾーニングにすべて関係しています」とアレン氏は説明します。「ジョンストン郡は素晴らしい仕事をしてくれました。それは見習うべきモデルだ。」逆に、そのような投資がないため、トライアングルの一部の「ハロー」郡では開発が制限されています。

長年にわたり、公共事業の欠如と地元指導者の関心がオレンジカウンティの発展への期待を妨げてきました。 2011年、同郡の有権者は、州間高速道路40号線沿いに経済開発地区を創設するために郡が使用できる売上税条項を承認した。オレンジ郡の経済開発ディレクター、スティーブ・ブラントリー氏は「ついに公共施設を建設するための資金源ができた」と語る。同時に、郡指導者らは新たな企業を誘致するための奨励政策をまとめた。「そのとき、私は大きな変化を感じ始めました」と、オレンジ郡の経済開発プログラムの責任者に雇われる前はノースカロライナ州商務省で経験豊富な企業採用担当者を務めていたブラントリー氏は振り返る。

この変化により、日本の森永製菓のような製造業者が参入し、12万平方フィートの工場をオープンしました。 2016年にメバネの20エーカーの敷地に同社の米国初の施設となるキャンディ工場を設立した。 2020 年は新型コロナウイルス感染症のパンデミックにより事業移転にブレーキがかかる中、開発者はオハイオ州に本拠を置く Al. Neyer LLC は投機的産業開発のために土地を取得しました。

オレンジ郡でのネイヤー氏の取り組みにより、昨年サーモフィッシャーサイエンティフィック社はバックホーン工業団地に移転し、そこで 200 人もの雇用を創出しています。近年では、制限が厳しいことで有名なチャペルヒルでさえ、商業開発をもたらすための町の政策を実施しています。「これらすべてがオレンジカウンティの税基盤の多様化に役立っています」とブラントリー氏は言う。

この地域には STEM の準備が整った労働者が豊富に存在するため、トライアングルはサーモフィッシャーのような企業にとって世界的に人気の高い目的地となっており、パンデミックによってその傾向が加速しました。「ボストンのような場所に比べて、ローリー・ダーラムは生活の質が高く、地価が低いです」と、CBRE|ローリーの土地サービスグループ責任者、バリー・ボウリング氏は言います。富士フイルムなどの大手業界企業が大規模事業を発表し、不動産価値に圧力をかけている。「コロナ禍におけるライフサイエンスへの関心が地価を押し上げ始めた」とボウリング氏は言う。「このセグメントは最近冷え込んでいますが、価格設定は逆転していません。」

ボウリングはトライアングル商業不動産に 36 年間携わってきました。「私はこの市場の進化を見てきましたが、過去 10 年間で痛いほど明らかになったのは、市場の大都市部には開発可能な土地が不足しているということです」と彼は言います。トライアングルの経済の性質上、そもそも工業地帯に指定された土地はそれほど多くありませんでした。「需要はありますが、ウェイク郡、ダーラム郡、オレンジ郡の主要都市の近くに利用可能な土地は限られています。プロジェクトは必要に応じてさらに前進しています。」しかし同時に、高速道路インフラの改善により、サンフォード、ウェンデル、ゼブロンなど、かつては遠隔地にあったコミュニティもアクセスしやすくなりました。「それらの場所はもうそれほど遠くありません」とボウリングは言う。

他の Triangle コミュニティは、あらゆる規模の業界対応サイトへの大規模な投資を期待しています。たとえば、パーソン郡は現在、2 つの不動産を積極的にマーケティングしています。

1,350エーカーの工業用「メガパーク」には、十分な上下水道、電気、光ファイバーの設備があり、ノースカロライナ商務省の認定に加え、米国陸軍工兵隊の許可も受けています。それほど遠くないところに、26 エーカーのノースパーク用地が、ゴールデンリーフからの $100 万近い助成金の援助を受けて準備が進められています。 Research Triangle Regional Partnership CEO の Ryan Combs 氏は、大企業の施設やより小規模な事業運営に対応できる戦略を「バーベルアプローチ」と呼んでいます。「これは郡の任意性を維持する賢明なアプローチです」とコムズ氏は言う。「EVのサプライチェーン、重要な製造業のリショアリング、家具生産などのレガシー産業にまたがる機会があり、このような即時利用可能な現場にとっては理想的なタイミングです。」

フランクリン郡、グランビル郡、ヴァンス郡、ウォーレン郡でも同様の投資が行われ、三角形の中心部の北側に豊かな田園地帯が同様に適切に配置されたとコムズ氏は言う。「それは何年も前のトライアングルノースとのパートナーシップから始まりました」とコムズ氏は説明します。その組織はリサーチトライアングルパーク周辺の 14 郡にプロモーション支援を提供しています。

郡を越えた収益分配協定により、開発を引き出すための共同マーケティング事業に 4 社が結集しました。そこの拠点は、ローリー、ダーラム、RTP への利便性に加えて、空港、州間高速道路、コミュニティーカレッジ、その他の経済資産に近いという利点を活かしています。「産業の準備が整った土地に関する限り、これらの郡はいずれも、手頃な価格と世界市場とのつながりを求める企業による開発を誘致する態勢が整っています」とコムズ氏は言う。「ここはこの地域の次のフロンティアになる可能性があります。」

元の記事の出典: WRAL TechWire