Dove costruire dopo? La corsa per i terreni aperti nel Triangolo pone sfide e opportunità

Data di pubblicazione: 21 novembre 2023

Tip O'Neal, il leggendario presidente della Camera degli Stati Uniti negli anni '70 e '80, dichiarò notoriamente che "tutta la politica è locale".

Secondo gli esperti della CBRE, lo stesso vale soprattutto per le questioni relative all’uso del territorio.

"È così locale", afferma Chester Allen, vicepresidente esecutivo di CBRE|Raleigh. In qualità di membro chiave del Land Services Group dell'azienda, Allen lavora a stretto contatto con i governi municipali e di contea per autorizzare siti per lo sviluppo commerciale, industriale e residenziale. Una joint venture tra i partner dell’area del Triangolo e la CBRE con sede a Dallas (NYSE: CBRE), Allen e il suo team rappresentano i proprietari terrieri – spesso famiglie agricole multigenerazionali – nelle transazioni immobiliari.

"Non è un business di gratificazione immediata", dice Allen. Il lavoro prevede anche l'interazione con avvocati, ingegneri e professionisti dello sviluppo economico. Acquirenti e venditori devono allinearsi sul prezzo e le molteplici parti in movimento devono integrarsi: disponibilità di servizi pubblici e condizioni di capitale, ad esempio. "Tutte le tessere del domino devono andare al loro posto", afferma Allen, i cui 18 anni di carriera nel settore includono gli ultimi 10 anni presso CBRE. “Ma è divertente”, ammette.

A rendere le cose ancora più interessanti sono i cambiamenti che possono avvenire nelle comunità man mano che la politica cambia e nuovi leader entrano con idee diverse sullo sviluppo. Con la recente elezione di un nuovo sindaco e di un nuovo consiglio da parte della città di Durham, le priorità sono destinate a spostarsi attorno agli alloggi “mancanti”, come i duplex e le case a schiera, per esempio. Ulteriori sfide possono emergere quando i desideri dei funzionari eletti non si allineano con quelli dei dipendenti pubblici non eletti. "A volte il personale e i consigli dei dipartimenti di pianificazione sono allineati", afferma Allen. "A volte non lo sono."

Con il lungo periodo di crescita della popolazione e delle imprese nel Triangolo negli ultimi decenni, c'è una scarsità di terreno disponibile nel nucleo urbano della regione, che ha spinto lo sviluppo residenziale, l'industria e l'attività commerciale verso tranquilli incroci suburbani come Holly Springs e Wendell, così come le contee un tempo rurali di Johnston e Lee. "La contea di Johnston tra Clayton e Smithfield è davvero esplosa e stiamo iniziando a vedere interesse per la contea di Franklin", afferma Allen.

Una sana pianificazione strategica ha fatto la differenza. Gli investimenti locali nella capacità idrica e delle acque reflue hanno stimolato la crescita. "Ha tutto a che fare con i servizi pubblici, l'uso del territorio e la zonizzazione", spiega Allen. “La contea di Johnston ha fatto un ottimo lavoro. E’ un modello da emulare”. Al contrario, l’assenza di tali investimenti ha limitato lo sviluppo in alcune contee “aureola” del Triangolo.

Per anni, l'assenza di servizi pubblici e di interesse da parte dei leader locali ha ostacolato le speranze di sviluppo nella Contea di Orange. Nel 2011, gli elettori hanno approvato una disposizione relativa all’imposta sulle vendite che la contea potrebbe utilizzare per creare distretti di sviluppo economico lungo la I-40. "Finalmente c'era una fonte di finanziamento per mettere sottoterra i servizi pubblici", afferma Steve Brantley, direttore dello sviluppo economico nella contea di Orange. Allo stesso tempo, i leader della contea hanno messo a punto una politica di incentivi per attirare nuove imprese. "Fu allora che cominciai a vedere un cambiamento enorme", ricorda Brantley, che era stato un esperto reclutatore di personale aziendale presso il Dipartimento del Commercio della Carolina del Nord prima di essere assunto per guidare il programma di sviluppo economico della Contea di Orange.

Il cambiamento ha portato all'arrivo di produttori come la giapponese Morinaga & Co., che ha aperto uno stabilimento di 120.000 piedi quadrati. stabilimento di caramelle su 20 acri a Mebane nel 2016, il primo stabilimento statunitense dell'azienda. Mentre la pandemia di COVID-19 ha frenato le delocalizzazioni aziendali nel 2020, sviluppatori come Al. Neyer LLC ha acquisito terreni per lo sviluppo industriale speculativo.

Il lavoro di Neyer nella contea di Orange ha portato lo scorso anno al trasferimento della Thermo Fisher Scientific al Buckhorn Industrial Park, dove sta creando circa 200 posti di lavoro. Negli ultimi anni, anche Chapel Hill, notoriamente restrittiva, ha implementato politiche cittadine per favorire lo sviluppo commerciale. "Ora tutte queste cose stanno aiutando la Contea di Orange a diversificare la propria base imponibile", afferma Brantley.

L’abbondanza di lavoratori pronti per le discipline STEM nella regione ha reso il Triangolo una destinazione globale popolare per aziende come Thermo Fisher, una tendenza accelerata dalla pandemia. "Rispetto a luoghi come Boston, Raleigh-Durham ha una migliore qualità della vita e prezzi dei terreni più bassi", afferma Barry Bowling, capo del Land Services Group presso CBRE|Raleigh. I principali attori del settore come FujiFilm hanno annunciato grandi operazioni, esercitando pressioni sui valori immobiliari qui. “L’interesse per le scienze della vita durante il COVID ha iniziato a far salire i prezzi dei terreni”, afferma Bowling. "Quel segmento si è raffreddato di recente, ma ciò non ha invertito i prezzi."

Bowling è coinvolto nel settore immobiliare commerciale del Triangle da 36 anni. "Ho osservato l'evoluzione di questo mercato e ciò che è diventato dolorosamente chiaro negli ultimi 10 anni è la scarsità di terreni edificabili nella parte metropolitana del nostro mercato", afferma. La natura dell'economia del Triangolo significava che non c'erano molti terreni industriali. “La domanda c'è, ma i terreni disponibili vicino alle principali metropolitane nelle contee di Wake, Durham e Orange sono limitati. I progetti vanno oltre per necessità”. Ma allo stesso tempo, i miglioramenti nelle infrastrutture autostradali hanno reso più accessibili comunità un tempo remote come Sanford, Wendell e Zebulon. "Quei posti non sono più così lontani", dice Bowling.

Altre comunità del Triangolo contano su grandi investimenti in siti di tutte le dimensioni pronti per l’industria. Person County, ad esempio, sta ora commercializzando in modo aggressivo due proprietà.

Un “mega-parco” industriale di 1.350 acri dispone di ampia capacità idrica, fognaria, elettrica e di fibra ottica e vanta la certificazione del Dipartimento del Commercio della Carolina del Nord e l'autorizzazione del Corpo degli Ingegneri dell'Esercito degli Stati Uniti. Non lontano, il sito di 26 acri del North Park è in fase di allestimento con l'aiuto di una sovvenzione di quasi $1 milione da parte della Golden LEAF. Ryan Combs, CEO di Research Triangle Regional Partnership, definisce la strategia “un approccio a bilanciere” in grado di accogliere strutture aziendali importanti o operazioni commerciali più modeste. "È un approccio intelligente che preserva l'opzionalità per la contea", afferma Combs. “Con opportunità che abbracciano le catene di fornitura dei veicoli elettrici, il reshoring di industrie manifatturiere critiche e industrie legacy come la produzione di mobili, il momento è ideale per siti pronti all’uso come questi”.

Investimenti simili nelle contee di Franklin, Granville, Vance e Warren hanno posizionato altrettanto bene abbondanti terre rurali a nord del centro del Triangolo, dice Combs. "Tutto è iniziato anni fa con la partnership del Triangle North", spiega Combs, la cui organizzazione fornisce supporto promozionale alle 14 contee circostanti il Research Triangle Park.

Un accordo di condivisione delle entrate tra le contee ha riunito i quattro in un'impresa di marketing collaborativo per favorire lo sviluppo. I siti sfruttano la vicinanza ad aeroporti, autostrade, college comunitari e altre risorse economiche, oltre alla loro comodità a Raleigh, Durham e RTP. “Per quanto riguarda i territori pronti per l’industria, queste contee sono tutte pronte ad attrarre lo sviluppo di aziende che cercano convenienza e collegamenti con i mercati globali”, afferma Combs. “Questa potrebbe essere la prossima frontiera della regione”.

Fonte articolo originale: WRAL TechWire