איפה לבנות הלאה? המירוץ לאדמה פתוחה במשולש מציב אתגרים, הזדמנויות
תאריך פרסום:טיפ אוניל, יושב ראש בית ארה"ב האגדי בשנות ה-70 וה-80, הכריז באופן מפורסם "כל פוליטיקה היא מקומית".
נראה שזה נכון במיוחד כשמדובר בנושאים של שימוש בקרקע, על פי מומחים מ-CBRE.
"זה כל כך מקומי", אומר צ'סטר אלן, סגן נשיא בכיר ב-CBRE|Raleigh. כחבר מפתח בקבוצת שירותי הקרקע של המשרד, אלן עובד בשיתוף פעולה הדוק עם ממשלות עירוניות ומחוזיות על אתרים מתאימים לפיתוח מסחרי, תעשייתי ומגורים. מיזם משותף בין שותפים באזור המשולש ו-CBRE מדאלאס (סימול: CBRE), אלן והצוות שלו מייצגים בעלי קרקע - לרוב משפחות חוות רב-דוריות - בעסקאות נכסים.
"זה לא עסק לסיפוק מיידי", אומר אלן. העבודה כוללת גם אינטראקציה עם עורכי דין, מהנדסים ואנשי מקצוע לפיתוח כלכלי. קונים ומוכרים חייבים להתיישר לפי המחיר, וחלקים נעים מרובים צריכים להשתלב: זמינות שירות ותנאי הון, למשל. "כל הדומינו צריכים ליפול למקומם", אומר אלן, ש-18 שנות הקריירה שלו בענף כוללות את 10 השנים האחרונות עם CBRE. "אבל זה כיף", הוא מודה.
מה שהופך את העניינים למעניינים עוד יותר הם השינויים שיכולים להתרחש בקהילות כאשר הפוליטיקה משתנה ומנהיגים חדשים נכנסים עם רעיונות שונים לגבי פיתוח. עם הבחירות האחרונות בעיר דורהאם לראש עיר ומועצה חדשים, סדרי העדיפויות נקבעים להשתנות סביב דיור "אמצעי חסר" כמו דופלקסים ובתי עיר, למשל. אתגרים נוספים יכולים לצוץ כאשר רצונותיהם של נבחרי ציבור אינם מתיישבים עם אלו של עובדי ממשלה שאינם נבחרים. "לפעמים צוותי מחלקת התכנון ומועצות מיושרים", אומר אלן. "לפעמים הם לא."
עם הטווח הארוך של גידול האוכלוסייה והעסקים במשולש בעשורים האחרונים, יש מחסור בקרקע זמינה בליבה העירונית של האזור, מה שדחף את הפיתוח של המגורים, התעשייה והפעילות הקמעונאית החוצה אל צומת דרכים פרברי שקטה כמו הולי ספרינגס וונדל, כמו גם מחוזות ג'ונסטון ולי שהיו כפריים פעם. "מחוז ג'ונסטון בין קלייטון לסמית'פילד באמת התפוצץ, ואנחנו מתחילים לראות עניין במחוז פרנקלין", אומר אלן.
תכנון אסטרטגי נכון עשה את ההבדל. השקעות מקומיות בקיבולת מים ושפכים הניעו את הצמיחה. "יש לזה כל קשר עם שירותים, שימושי קרקע וייעוד", מסביר אלן. "מחוז ג'ונסטון עשה עבודה נהדרת. זה מודל לחיקוי". לעומת זאת, היעדר השקעות כאלה הגביל את ההתפתחות בחלק ממחוזות "הילה" של המשולש.
במשך שנים, היעדר שירותים והתעניינות מצד המנהיגים המקומיים פגעו בתקוות לפיתוח במחוז אורנג'. בשנת 2011, הבוחרים שם אישרו הוראה למס מכירה שהמחוז יוכל להשתמש בו כדי ליצור מחוזות פיתוח כלכלי לאורך I-40. "סוף סוף היה מקור מימון להכניס כלי עזר לאדמה", אומר סטיב ברנטלי, מנהל הפיתוח הכלכלי במחוז אורנג'. במקביל, מנהיגי המחוז הרכיבו מדיניות תמריצים כדי למשוך עסקים חדשים. "זה הרגע שבו התחלתי לראות שינוי ענק", נזכר ברנטלי, שהיה מגייס עסקי ותיק במחלקת המסחר של צפון קרוליינה לפני שנשכר להוביל את תוכנית הפיתוח הכלכלי של אורנג' קאונטי.
השינוי הביא להגעת יצרנים כמו Morinaga & Co. היפנית, שפתחה 120,000 רגל רבוע. מפעל ממתקים על 20 דונם במבנה בשנת 2016, המתקן הראשון של החברה בארה"ב. כאשר מגיפת ה-COVID-19 שמה בלמים את העברות העסקים בשנת 2020, מפתחים כמו אל מאוהיו. Neyer LLC רכשה קרקע לפיתוח תעשייתי ספקולטיבי.
עבודתו של נייר במחוז אורנג' הביאה בשנה שעברה למעבר של Thermo Fisher Scientific לפארק התעשייה באקהורן, שם היא מייצרת לא פחות מ-200 מקומות עבודה. בשנים האחרונות, אפילו צ'פל היל המגבילה המפורסמת יישמה מדיניות עירונית כדי להביא לפיתוח מסחרי. "עכשיו כל הדברים האלה עוזרים למחוז אורנג' לגוון את בסיס המס שלו", אומר ברנטלי.
שפע העובדים המוכנים לאזור STEM הפך את המשולש ליעד גלובלי פופולרי עבור חברות כמו Thermo Fisher, מגמה שהמגיפה האיצה. "בהשוואה למקומות כמו בוסטון, לראלי-דורהאם יש איכות חיים טובה יותר ומחירי קרקע נמוכים יותר", אומר בארי באולינג, ראש קבוצת שירותי הקרקע ב-CBRE|Raleigh. שחקנים גדולים בתעשייה כמו FujiFilm הכריזו על פעילות גדולה, והפעילו לחץ על ערכי הנכסים כאן. "העניין במדעי החיים במהלך COVID החל להעלות את מחירי הקרקע", אומר באולינג. "הקטע הזה התקרר לאחרונה, אבל זה לא הפך את התמחור."
באולינג עוסקת בנדל"ן מסחרי משולש כבר 36 שנים. "ראיתי את השוק הזה מתפתח, ומה שהתברר עד כאב בעשר השנים האחרונות הוא המחסור בקרקעות לפיתוח בחלק המטרו של השוק שלנו", הוא אומר. אופי כלכלת המשולש גרם לכך שלא היו הרבה שטחי תעשייה מלכתחילה. "יש ביקוש, אבל יש קרקע זמינה מוגבלת קרוב למטרו מרכזיים במחוזות ווייק, דורהאם ואורנג'. פרויקטים יוצאים רחוק יותר מכורח". אבל במקביל, שיפורים בתשתית הכבישים המהירים הפכו את פעם קהילות מרוחקות כמו סנפורד, וונדל וזבולון לנגישות יותר. "המקומות האלה כבר לא כל כך רחוקים", אומר באולינג.
קהילות משולש אחרות סומכות על השקעות גדולות באתרים מוכנים לתעשייה בכל הגדלים. מחוז אדם, למשל, משווק כעת באגרסיביות שני נכסים.
ל"מגה-פארק" תעשייתי בשטח של 1,350 דונם יש קיבולת מים, ביוב, חשמל וסיבים אופטיים בשפע, והוא מתגאה בהסמכה של מחלקת המסחר של NC בתוספת אישור של חיל ההנדסה של צבא ארה"ב. לא רחוק משם, אתר נורת' פארק בן 26 דונם מוכן בעזרת מענק של כמעט $1 מיליון מ-Golden LEAF. מנכ"ל השותפות האזורית של משולש המחקר, ריאן קומבס, מכנה את האסטרטגיה "גישת משקולת" שיכולה להכיל מתקנים ארגוניים גדולים או פעולות עסקיות צנועות יותר. "זו גישה חכמה ששומרת על אופציונליות עבור המחוז", אומר קומבס. "עם הזדמנויות המשתרעות על שרשרת אספקת EV, תמיכה מחדש של ייצור קריטי ותעשיות מדור קודם כמו ייצור רהיטים, התזמון אידיאלי לאתרים מוכנים לשימוש כמו אלה."
השקעות דומות במחוזות פרנקלין, גרנוויל, ואנס ווורן מיקמו אדמות כפריות בשפע מצפון למרכז המשולש באותה מידה, אומר קומבס. "זה התחיל בשותפות המשולש צפון לפני שנים", מסביר קומבס, שארגונו מספק תמיכה קידום מכירות ל-14 המחוזות הסובבים את פארק משולש המחקר.
הסכם חלוקת הכנסות חוצה מחוזות משך את הארבעה יחדיו במיזם שיווקי שיתופי כדי למשוך פיתוח. האתרים שם ממנפים קרבה לשדות תעופה, מדינות, מכללות קהילתיות ונכסים כלכליים אחרים, בנוסף לנוחות שלהם לראלי, דורהאם ו-RTP. "מבחינת קרקעות מוכנות לתעשייה, המחוזות האלה מוכנים למשוך פיתוח על ידי חברות המחפשות סבירות כמו גם קשרים לשווקים גלובליים", אומר קומבס. "זה בהחלט יכול להיות הגבול הבא של האזור."
מקור המאמר המקורי: WRAL TechWire