Minne rakentaa seuraavaksi? Kilpailu avoimesta maasta Trianglessa asettaa haasteita ja mahdollisuuksia
Julkaisupäivä:Tip O'Neal, legendaarinen Yhdysvaltain edustajainhuoneen puhemies 1970- ja 80-luvuilla, julisti kuuluisasti "kaikki politiikka on paikallista".
CBRE:n asiantuntijoiden mukaan sama näyttää pätevän erityisesti maankäyttökysymyksiin.
"Se on niin paikallinen", sanoo Chester Allen, CBRE|Raleighin varatoimitusjohtaja. Yrityksen Land Services Groupin avainjäsenenä Allen tekee tiivistä yhteistyötä kuntien ja lääninhallitusten kanssa kauppa-, teollisuus- ja asuinrakentamisen oikeudessa. Allen ja hänen tiiminsä edustavat maanomistajia – usein monen sukupolven maatilaperheitä – kiinteistökaupoissa, kolmioalueen kumppaneiden ja Dallasissa toimivan CBRE:n (NYSE: CBRE) yhteisyritys.
"Se ei ole välitöntä tyydytystä", Allen sanoo. Työhön kuuluu myös vuorovaikutusta asianajajien, insinöörien ja elinkeinoalan ammattilaisten kanssa. Ostajien ja myyjien on linjattava hintaa, ja useiden liikkuvien osien on sovittava yhteen: esimerkiksi hyödykkeiden saatavuus ja pääomaehdot. "Kaikkien dominojen on loksahduttava paikoilleen", sanoo Allen, jonka 18-vuotinen ura alalla sisältää viimeiset 10 vuotta CBRE:ssä. "Mutta se on hauskaa", hän myöntää.
Vielä kiinnostavampaa ovat ne muutokset, joita yhteisöissä voi tapahtua politiikan vaihtuessa ja uusien johtajien tullessa mukaan erilaisilla kehitysideoilla. Kun Durhamin kaupunki valitsi äskettäin uuden pormestarin ja valtuuston, painopisteet on asetettu siirtymään "puuttuvien keskiasuntojen" ympärille, kuten esimerkiksi paritaloasuntoihin ja kaupunkiasuntoihin. Lisähaasteita voi ilmaantua, kun vaaleilla valittujen virkamiesten toiveet eivät ole linjassa ei-vaaleilla olevien valtion työntekijöiden toiveiden kanssa. "Joskus suunnitteluosastojen esikunnat ja neuvostot ovat linjassa", Allen sanoo. "Joskus ne eivät ole."
Kolmion väestön ja yritysten kasvun pitkällä aikavälillä viime vuosikymmeninä, alueen kaupunkiytimessä on niukasti käytettävissä olevaa maata, mikä on ajanut asuinrakentamisen, teollisuuden ja vähittäiskaupan hiljaisille esikaupunkien risteyksille, kuten Holly Springsille ja Wendellille. sekä aikoinaan maaseudulla olleet Johnstonin ja Leen maakunnat. "Johnston County Claytonin ja Smithfieldin välillä on todella räjähtänyt, ja alamme nähdä kiinnostusta Franklinin piirikuntaan", Allen sanoo.
Hyvä strateginen suunnittelu on tehnyt eron. Paikalliset investoinnit vesi- ja jätevesikapasiteettiin ovat vauhdittaneet kasvua. "Sillä on kaikki tekemistä laitosten, maankäytön ja kaavoituksen kanssa", Allen selittää. ”Johnston County on tehnyt hienoa työtä. Se on malli, jota tulee jäljitellä." Sitä vastoin tällaisten investointien puuttuminen on rajoittanut kehitystä joissakin kolmion "halo"-läänissä.
Vuosien ajan apupalvelujen ja paikallisten johtajien kiinnostuksen puute esti Orange Countyn kehitystoiveita. Vuonna 2011 äänestäjät hyväksyivät myyntiverosäännöksen, jota lääni voisi käyttää talouskehityspiirien luomiseen I-40:n varrelle. "Vihdoin löytyi rahoituslähde laitosten laittamiseksi maahan", sanoo Steve Brantley, Orange Countyn talouskehitysjohtaja. Samanaikaisesti maakunnan johtajat kokosivat kannustinpolitiikan uusien yritysten houkuttelemiseksi. "Silloin aloin nähdä valtavan muutoksen", muistelee Brantley, joka oli ollut kokenut yritysrekrytoija Pohjois-Carolinan kauppaministeriössä ennen kuin hänet palkattiin johtamaan Orange Countyn talouskehitysohjelmaa.
Muutos johti valmistajien, kuten japanilaisen Morinaga & Co:n, tuloon, joka avasi 120 000 neliöjalkaa. karkkitehdas 20 eekkerillä Mebanessa vuonna 2016, yrityksen ensimmäinen laitos Yhdysvalloissa. Kun COVID-19-pandemia jarrutti yritysten siirtoja vuonna 2020, kehittäjät pitävät Ohiossa toimivasta Al. Neyer LLC osti maata spekulatiivista teollista kehitystä varten.
Neyerin työ Orange Countyssa johti siihen, että Thermo Fisher Scientific muutti viime vuonna Buckhorn Industrial Parkiin, jossa se luo jopa 200 työpaikkaa. Viime vuosina jopa tunnetusti rajoittava Chapel Hill on toteuttanut kaupunkipolitiikkaa kaupallisen kehityksen edistämiseksi. "Nyt kaikki nämä asiat auttavat Orange Countya monipuolistamaan veropohjaansa", Brantley sanoo.
Alueen runsaasti STEM-valmiita työntekijöitä on tehnyt Trianglesta suositun maailmanlaajuisen kohteen Thermo Fisherin kaltaisille yrityksille, mikä trendi on kiihtynyt pandemiaan. "Verrattuna Bostonin kaltaisiin paikkoihin Raleigh-Durhamilla on parempi elämänlaatu ja alhaisemmat maan hinnat", sanoo Barry Bowling, CBRE|Raleighin maapalveluryhmän johtaja. Alan suuret toimijat, kuten FujiFilm, ilmoittivat suurista operaatioista, jotka asettivat paineita kiinteistöjen arvoon täällä. "Biotieteiden kiinnostus COVIDin aikana alkoi nostaa maan hintoja", Bowling sanoo. "Se segmentti on jäähtynyt viime aikoina, mutta se ei ole kääntänyt hinnoittelua."
Keilailu on ollut mukana Trianglen liikekiinteistöissä 36 vuoden ajan. "Olen seurannut näiden markkinoiden kehittymistä, ja viimeisten 10 vuoden aikana on tullut tuskallisen selväksi markkinamme metro-osan rakennuskelpoisen maan niukkuus", hän sanoo. Kolmion talouden luonne tarkoitti, että teollisuusaluetta ei ollut paljon aluksi. "Kysyntä on olemassa, mutta Waken, Durhamin ja Orangen läänien suurten metroasemien lähellä on rajoitetusti maata. Hankkeet etenevät pakostakin pidemmälle." Mutta samaan aikaan valtatieinfrastruktuurin parannukset ovat tehneet syrjäisistä yhteisöistä, kuten Sanfordista, Wendellistä ja Zebulonista, helpommin saavutettavia. "Ne paikat eivät ole enää niin kaukana", Bowling sanoo.
Muut Triangle-yhteisöt luottavat suuriin investointeihin kaikenkokoisiin teollisuusvalmiisiin kohteisiin. Esimerkiksi Person County markkinoi nyt aggressiivisesti kahta kiinteistöä.
1 350 hehtaarin teollisessa "megapuistossa" on runsaasti vesi-, viemäri-, sähkö- ja valokuitukapasiteettia, ja sillä on NC Commerce Department -sertifikaatti sekä US Army Corps of Engineersin lupa. Lähellä 26 hehtaarin kokoista North Park -aluetta valmistellaan Golden LEAFin lähes 1 TP4T1 miljoonan apurahalla. Research Triangle Regional Partnershipin toimitusjohtaja Ryan Combs kutsuu strategiaa "tankolähestymistapaksi", joka voi majoittaa suuria yritystiloja tai vaatimattomampaa liiketoimintaa. "Se on älykäs lähestymistapa, joka säilyttää valinnaisuuden läänissä", Combs sanoo. "Sähköajoneuvojen toimitusketjuihin ulottuvilla mahdollisuuksilla, kriittisten teollisuudenalojen ja vanhojen teollisuudenalojen, kuten huonekalutuotannon, uudelleensijoittamisessa, ajoitus on ihanteellinen tällaisille käyttövalmiille kohteille."
Samanlaiset investoinnit Franklinin, Granvillen, Vancen ja Warrenin läänissä ovat sijoittaneet runsaasti maaseutualueita kolmion keskustan pohjoispuolelle yhtä hyvin, Combs sanoo. "Se alkoi Triangle North -kumppanuudesta vuosia sitten", selittää Combs, jonka organisaatio tarjoaa myynninedistämistukea Research Triangle Parkia ympäröiville 14 maakunnalle.
Maakuntien välinen tulonjakosopimus yhdisti neljä markkinointiyhteistyötä kehittämään kehitystä. Siellä sijaitsevat kohteet ovat lähellä lentokenttiä, Interstates-lentokenttiä, yhteisön korkeakouluja ja muita taloudellisia hyödykkeitä, sen lisäksi, että ne ovat kätevästi Raleighin, Durhamin ja RTP:n kanssa. "Teollisuusvalmiiden maiden osalta nämä maakunnat ovat valmiita houkuttelemaan kehitystä yrityksiltä, jotka etsivät kohtuuhintaisuutta sekä yhteyksiä maailmanlaajuisille markkinoille", Combs sanoo. "Tämä voisi hyvinkin olla alueen seuraava raja."
Alkuperäinen artikkelin lähde: WRAL TechWire