Hvor skal man bygge næste gang? Kapløb om åbent land i Triangle giver udfordringer, muligheder

Udgivelsesdato: 21. november 2023

Tip O'Neal, den legendariske formand for det amerikanske hus i 1970'erne og 80'erne, erklærede berømt "al politik er lokal."

Det samme ser ud til at være særligt sandt, når det kommer til spørgsmål om arealanvendelse, ifølge eksperter fra CBRE.

"Det er så lokalt," siger Chester Allen, executive vice president hos CBRE|Raleigh. Som et centralt medlem af firmaets Land Services Group arbejder Allen tæt sammen med kommunale og amtslige regeringer om at berettige lokaliteter til kommerciel, industriel og boligudvikling. Et joint venture mellem Triangle-områdets partnere og Dallas-baserede CBRE (NYSE: CBRE), Allen og hans team repræsenterer grundejere - ofte multi-generations bondefamilier - om ejendomstransaktioner.

"Det er ikke en øjeblikkelig tilfredsstillelsesforretning," siger Allen. Arbejdet involverer også interaktion med advokater, ingeniører og fagfolk inden for økonomisk udvikling. Købere og sælgere skal tilpasse sig prisen, og flere bevægelige dele skal passe sammen: f.eks. tilgængelighed og kapitalforhold. "Alle dominobrikkerne skal falde på plads," siger Allen, hvis 18-årige karriere i branchen omfatter de sidste 10 år hos CBRE. "Men det er sjovt," indrømmer han.

Gør tingene endnu mere interessante er de ændringer, der kan finde sted i fællesskaber, når politik skifter, og nye ledere kommer ind med forskellige ideer om udvikling. Med City of Durhams nylige valg af en ny borgmester og byråd, er prioriteringerne sat til at skifte omkring "manglende mellemliggende" boliger som duplex og byhuse, for eksempel. Yderligere udfordringer kan dukke op, når valgte embedsmænds ønsker ikke stemmer overens med ikke-valgte statsansattes. "Nogle gange er planlægningsafdelingens stabe og råd på linje," siger Allen. "Nogle gange er de ikke."

Med den lange befolkningsvækst og erhvervsvækst i trekanten i løbet af de seneste årtier, er der knaphed på tilgængelig jord i regionens bykerne, hvilket har skubbet boligudvikling, industri og detailaktivitet ud i stille forstadsvejkryds som Holly Springs og Wendell, samt Johnston og Lee amter, der engang lå på landet. "Johnston County mellem Clayton og Smithfield er virkelig sprængt op, og vi begynder at se interesse for Franklin County," siger Allen.

Sund strategisk planlægning har gjort forskellen. Lokale investeringer i vand- og spildevandskapacitet har drevet væksten. "Det har alt at gøre med forsyningsselskaber, arealanvendelse og zoneinddeling," forklarer Allen. "Johnston County har gjort et fantastisk stykke arbejde. Det er en model, der skal efterlignes." Omvendt har fraværet af sådanne investeringer begrænset udviklingen i nogle trekantede "halo" amter.

I årevis hæmmede et fravær af forsyninger og interesse fra lokale ledere håbet om udvikling i Orange County. I 2011 godkendte vælgerne dér en omsætningsafgiftsbestemmelse, som amtet kunne bruge til at skabe økonomiske udviklingsdistrikter langs I-40. "Der var endelig en finansieringskilde til at sætte forsyningsselskaber i jorden," siger Steve Brantley, direktør for økonomisk udvikling i Orange County. Samtidig har amtslederne sammensat en incitamentspolitik for at tiltrække nye virksomheder. "Det var da, jeg begyndte at se en gigantisk forandring," husker Brantley, som havde været en erfaren virksomhedsrekrutterer i North Carolina Department of Commerce, før han blev ansat til at lede Orange Countys økonomiske udviklingsprogram.

Skiftet resulterede i ankomsten af producenter som Japans Morinaga & Co., som åbnede en 120.000-sq.-ft. slikfabrik på 20 acres i Mebane i 2016, virksomhedens første amerikanske anlæg. Da COVID-19-pandemien satte en bremse på virksomhedsflytninger i 2020, har udviklere som Ohio-baserede Al. Neyer LLC erhvervede jord til spekulativ industriel udvikling.

Neyers arbejde i Orange County resulterede i sidste års flytning af Thermo Fisher Scientific til Buckhorn Industrial Park, hvor det skaber så mange som 200 job. I de senere år har selv berømt restriktive Chapel Hill implementeret bypolitikker for at bringe kommerciel udvikling ind. "Nu hjælper alle disse ting Orange County med at diversificere sit skattegrundlag," siger Brantley.

Regionens overflod af STEM-klare arbejdere har gjort trekanten til en populær global destination for virksomheder som Thermo Fisher, en tendens, pandemien accelererede. "Sammenlignet med steder som Boston har Raleigh-Durham en bedre livskvalitet og lavere jordpriser," siger Barry Bowling, leder af Land Services Group hos CBRE|Raleigh. Store industriaktører som FujiFilm annoncerede store operationer, hvilket satte pres på ejendomsværdierne her. "Biovidenskabernes interesse under COVID begyndte at drive jordpriserne op," siger Bowling. "Det segment er afkølet for nylig, men det har ikke vendt prissætningen."

Bowling har været involveret i Triangle erhvervsejendomme i 36 år. "Jeg har set dette marked udvikle sig, og det, der er blevet smerteligt tydeligt i de sidste 10 år, er knapheden på byggemodnede arealer i metrodelen af vores marked," siger han. Karakteren af trekantens økonomi betød, at der ikke var meget industriområde til at begynde med. "Efterspørgslen er der, men der er begrænset tilgængelig jord tæt på større metroer i Wake, Durham og Orange amter. Projekter går længere ud af nødvendighed.” Men på samme tid har forbedringer i motorvejsinfrastruktur gjort engang fjerntliggende samfund som Sanford, Wendell og Zebulon mere tilgængelige. "De steder er ikke så langt væk længere," siger Bowling.

Andre trekantsamfund regner med store investeringer i industriklare steder i alle størrelser. Person County, for eksempel, markedsfører nu aggressivt to ejendomme.

En 1.350 hektar stor industriel "mega-park" har rigelig vand, kloak, elektrisk og fiberoptisk kapacitet og kan prale af NC Commerce Department-certificering plus tilladelse fra US Army Corps of Engineers. Ikke langt væk bliver den 26 hektar store North Park Site klargjort med hjælp fra en bevilling på næsten $1 million fra Golden LEAF. Research Triangle Regional Partnership CEO Ryan Combs kalder strategien "en vægtstangstilgang", der kan rumme store virksomhedsfaciliteter eller mere beskedne forretningsdrift. "Det er en smart tilgang, der bevarer valgmuligheder for amtet," siger Combs. "Med muligheder, der spænder over EV-forsyningskæder, re-shoring af kritisk fremstilling og ældre industrier som møbelproduktion, er timingen ideel til klar-til-brug steder som disse."

Lignende investeringer i Franklin, Granville, Vance og Warren amter har positioneret rigelige landområder nord for trekantens centrum lige godt, siger Combs. "Det startede med Triangle North-partnerskabet for år siden," forklarer Combs, hvis organisation yder salgsfremmende støtte til de 14 amter omkring Research Triangle Park.

En aftale om indtægtsdeling på tværs af amter trak de fire sammen i et samarbejde om markedsføring for at tegne udvikling. Websteder der udnytter nærhed til lufthavne, interstate, community colleges og andre økonomiske aktiver, ud over deres bekvemmelighed til Raleigh, Durham og RTP. "For så vidt angår industriklare lande, er disse amter alle klar til at tiltrække udvikling af virksomheder, der søger overkommelige priser såvel som forbindelser til globale markeder," siger Combs. "Dette kunne meget vel blive regionens næste grænse."

Original artikelkilde: WRAL TechWire